Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LW4ME0-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 48 m², piętro 3/4
Modra, Grunwald, Poznań
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rok budowy
- 1960
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Grunwald
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-grunwald-modra-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-grunwald-modra/ob/) · Nieruchomości-online (poznan.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 74 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 774 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 654 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 511 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.10.2026 (46 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 44 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 603 zł/m² z 8686 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 19 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 654 zł/m², czyli ok. 511 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 3 | 529 000 zł | 11 021 | — |
| Grunwald | 53 m² | 4 | 589 000 zł | 11 113 | 214 m |
| Jutrzenka | 47,9 m² | 3 | 555 000 zł | 11 587 | 235 m |
| Swoboda | 53,5 m² | — | 589 000 zł | 11 009 | 382 m |
| Swoboda | 53 m² | 4 | 620 000 zł | 11 698 | 387 m |
| Swoboda | 53 m² | — | 499 000 zł | 9415 | 387 m |
| Marcelińska | 48 m² | 1 | 545 000 zł | 11 354 | 755 m |
| Przybyszewskiego | 42,2 m² | 3 | 378 000 zł | 8953 | 932 m |
| ul. Wawrzyńca Engeströma | 50 m² | 2 | 599 000 zł | 11 978 | 1 km |
| Bułgarska | 54,9 m² | — | 919 000 zł | 16 746 | 1,1 km |
| Bułgarska | 48 m² | 1 | 630 000 zł | 13 125 | 1,1 km |
| Zofii Nałkowskiej | 56 m² | 2 | 1 100 000 zł | 19 643 | 1,2 km |
| Nałkowskiej | 54,2 m² | — | 759 000 zł | 14 014 | 1,2 km |
| ul. Bułgarska | 50 m² | — | 710 000 zł | 14 200 | 1,3 km |
| Jana Henryka Dąbrowskiego | 55,2 m² | 3 | 520 000 zł | 9420 | 1,4 km |
| ul. Nałkowskiej 24-26 | 51,9 m² | 4 | 717 224 zł | 13 830 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 13 125 zł/m²; to mieszkanie — 11 021 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 529 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 529 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 529 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 603 zł/m² (8686 transakcji); połowa transakcji między 10 084 zł/m² a 13 479 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 340 zł/m², pierwotny 11 868 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 795 zł/m² z 7084 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 178 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 321 zł/m²; II kw. 2026 — 11 522 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.