Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RHBLDT-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 45,8 m², piętro 2
Kościuszki, Toruń
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 45,8 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 182 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7871 zł/m²) za 45,8 m² wychodzi ok. 360 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 20.02.2026 (268 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2050 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Tadeusza Kościuszki: 4 ofert sprzedaży (mediana 7368 zł/m²), 32 transakcje w rejestrze (mediana 8045 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7871 zł/m², czyli ok. 360 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,8 m² | 2 | 430 000 zł | 9389 | — |
| Mokre | 49,3 m² | 3 | 390 000 zł | 7906 | 208 m |
| Łąkowa | 48,7 m² | — | 519 000 zł | 10 657 | 284 m |
| ul. Bażyńskich | 47 m² | 4 | 342 000 zł | 7277 | 310 m |
| ul. Łąkowa | 51,4 m² | 2 | 389 000 zł | 7562 | 361 m |
| Mokre Przedmieście | 48 m² | 2 | 383 000 zł | 7979 | 361 m |
| mjr. Henryka Sucharskiego | 54 m² | 4 | 388 800 zł | 7200 | 370 m |
| Stefana Batorego | 54,2 m² | — | 603 039 zł | 11 124 | 385 m |
| Stefana Batorego | 54,4 m² | — | 655 744 zł | 12 065 | 385 m |
| ul. Wojska Polskiego | 45 m² | 3 | 369 000 zł | 8200 | 388 m |
| Wojska Polskiego | 46 m² | 1 | 389 000 zł | 8457 | 390 m |
| ul. Świętopełka | 48 m² | 4 | 499 000 zł | 10 396 | 411 m |
| Świętopełka | 48,2 m² | — | 469 000 zł | 9740 | 417 m |
| ul. Wojska Polskiego | 43,1 m² | 3 | 469 000 zł | 10 882 | 508 m |
| Mokre Przedmieście | 46 m² | 1 | 369 000 zł | 8022 | 599 m |
| Mokre | 46 m² | 4 | 349 000 zł | 7587 | 599 m |
Mediana podobnych — 10 923 zł/m²; to mieszkanie — 9389 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 430 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 430 000 zł |
| 14.11.2026 | Gethome | zdjęte | 430 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 700 zł/m² z 2178 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.