Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-N7QAWS-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 44 m², piętro 4/4
Bydgoskie Przedmieście, Toruń
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 1963
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bydgoskie Przedmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-torun-bydgoskie-przedm) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-torun-bydgoskie-przedmies)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8982 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7137 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 314 000 zł — oferta jest o 27% wyżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.09.2026 (49 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 57 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −7% (było 429 000 zł), 12.11.2026.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 40 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7137 zł/m², czyli ok. 314 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 4 | 399 000 zł | 9068 | — |
| Bydgoskie Przedmieście | 48 m² | 11 | 465 000 zł | 9688 | 356 m |
| Broniewskiego | 52,1 m² | — | 459 000 zł | 8813 | 393 m |
| Broniewskiego | 52 m² | — | 449 000 zł | 8635 | 393 m |
| ul. Władysława Broniewskiego | 49 m² | — | 730 000 zł | 14 898 | 493 m |
| ul. Juliana Fałata | 46 m² | — | 479 000 zł | 10 413 | 514 m |
| Gagarina | 45,8 m² | — | 503 000 zł | 10 983 | 725 m |
| ul. Jurija Gagarina | 46 m² | — | 385 000 zł | 8370 | 725 m |
| Bydgoskie Przedmieście | 50 m² | 2 | 540 000 zł | 10 800 | 729 m |
| ul. Zygmunta Krasińskiego | 45 m² | — | 399 000 zł | 8867 | 769 m |
| Juliana Fałata | 49,6 m² | 3 | 410 000 zł | 8261 | 815 m |
| Juliana Fałata | 49,6 m² | 4 | 375 000 zł | 7556 | 825 m |
| Gagarina | 46,1 m² | — | 429 000 zł | 9306 | 871 m |
| Gagarina | 49,8 m² | 9 | 499 900 zł | 10 030 | 1 km |
| Matejki | 48,7 m² | — | 443 000 zł | 9097 | 1,2 km |
| Matejki | 45,2 m² | — | 359 999 zł | 7965 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 8982 zł/m²; to mieszkanie — 9068 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 429 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 429 000 zł |
| 12.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 399 000 zł |
| 12.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 399 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 700 zł/m² z 2180 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 57 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.