Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-SB1-W_-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 91 m², piętro 1/7
Bałuty, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 91 m²
- Piętro
- 1 z 7
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bałuty
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-baluty-91m2-mzn20) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-baluty/ob/49532511)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% wyższa od mediany 91 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7207 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8058 zł/m²) za 91 m² wychodzi ok. 733 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 21 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 91 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8058 zł/m², czyli ok. 733 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 91 m² | 1 | 771 540 zł | 8479 | — |
| Jana Kilińskiego | 77 m² | 3 | 385 000 zł | 5000 | 137 m |
| Stefana Jaracza | 96 m² | 1 | 695 000 zł | 7240 | 346 m |
| Polskiej Organizacji Wojskowej | 101 m² | 2 | 550 000 zł | 5446 | 347 m |
| ul. Polskiej Organizacji Wojskowej 19 | 97 m² | 3 | 679 000 zł | 7000 | 385 m |
| ul. Piotrkowska | 84 m² | — | 422 000 zł | 5024 | 443 m |
| Rewolucji 1905 r. | 84,9 m² | — | 929 000 zł | 10 937 | 457 m |
| Wschodnia | 91 m² | 3 | 490 000 zł | 5385 | 626 m |
| Narutowicza | 81 m² | — | 950 000 zł | 11 728 | 761 m |
| Śródmieście | 73 m² | 3 | 409 000 zł | 5603 | 845 m |
| 6 Sierpnia | 85 m² | 5 | 687 500 zł | 8088 | 849 m |
| Adama Próchnika | 74 m² | 0 | 299 845 zł | 4052 | 861 m |
| ul. 6 Sierpnia | 88,6 m² | 3 | 699 545 zł | 7900 | 863 m |
| Gdańska | 77 m² | 1 | 699 000 zł | 9078 | 1,1 km |
| Andrzeja Struga | 102 m² | 2 | 780 000 zł | 7647 | 1,2 km |
| Lipowa | 78 m² | 3 | 549 900 zł | 7050 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 7050 zł/m²; to mieszkanie — 8479 zł/m² (+20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Morizon | dodane | 771 540 zł |
| 3.11.2026 | Gratka | dodane | 771 540 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 037 zł/m² z 7968 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.