Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JLNXFT-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 75 m², parter
Próchnika, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 75 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-l) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-polesie-adama-pro) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-polesie-adama-prochn) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchennym/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 49% niższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7900 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8010 zł/m²) za 75 m² wychodzi ok. 601 000 zł — oferta jest o 50% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.08.2026 (104 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 95 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Dr Adama Próchnika: 20 ofert sprzedaży (mediana 7430 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 6301 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 75 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 37 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8010 zł/m², czyli ok. 601 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 75 m² | 0 | 299 845 zł | 3999 | — |
| ul. dr. Adama Próchnika | 64 m² | — | 519 000 zł | 8109 | 137 m |
| Gdańska | 77 m² | 1 | 699 000 zł | 9078 | 219 m |
| Śródmieście | 73 m² | 3 | 409 000 zł | 5603 | 260 m |
| Piotrkowska | 68,4 m² | 1 | 399 000 zł | 5833 | 394 m |
| Polesie | 60 m² | 2 | 420 000 zł | 7000 | 414 m |
| Stefana Żeromskiego | 88 m² | 2 | 379 000 zł | 4307 | 425 m |
| ul. Piotrkowska | 84 m² | — | 422 000 zł | 5024 | 432 m |
| ul. Gdańska | 60,2 m² | 2 | 375 000 zł | 6226 | 562 m |
| ul. płk. dr. Stanisława Więckowskiego | 89 m² | — | 550 000 zł | 6180 | 580 m |
| ul. 6 Sierpnia | 65 m² | — | 399 000 zł | 6139 | 621 m |
| 6 Sierpnia | 72 m² | 5 | 589 560 zł | 8188 | 621 m |
| 6 Sierpnia | 85 m² | 5 | 687 500 zł | 8088 | 621 m |
| 6 Sierpnia | 67 m² | 6 | 651 082 zł | 9718 | 621 m |
| Stefana Jaracza | 60,5 m² | 2 | 559 000 zł | 9235 | 632 m |
| Rewolucji 1905 r. | 84,9 m² | — | 929 000 zł | 10 937 | 656 m |
Mediana podobnych — 7900 zł/m²; to mieszkanie — 3999 zł/m² (−49%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 299 845 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 299 845 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 299 845 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 299 845 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 030 zł/m² z 7970 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 95 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.