Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JDSROY-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 69,5 m², parter
Wyspa Sobieszewska, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 69,5 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wyspa Sobieszewska
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-wyspa-sobieszew) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-wyspa-sobieszewska) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-69m2-dwupokojow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% niższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 434 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 13 400 zł/m²) za 69,5 m² wychodzi ok. 931 000 zł — oferta jest o 21% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.09.2026 (47 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 46 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −9% (było 804 065 zł), 10.11.2026.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 69,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 400 zł/m², czyli ok. 931 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 69,5 m² | 0 | 734 959 zł | 10 583 | — |
| Wyspa Sobieszewska | 57,1 m² | 0 | 706 504 zł | 12 369 | 11 m |
| Wyspa Sobieszewska | 57,5 m² | 1 | 706 504 zł | 12 283 | 71 m |
| ul. Turystyczna 90 | 69,4 m² | 0 | 994 000 zł | 14 323 | 159 m |
| Turystyczna | 69,3 m² | 0 | 1 380 060 zł | 19 920 | 159 m |
| Turystyczna | 69 m² | 0 | 904 000 zł | 13 101 | 210 m |
| Turystyczna | 60 m² | 0 | 1 064 000 zł | 17 733 | 225 m |
| Turystyczna | 60,7 m² | 0 | 1 064 000 zł | 17 529 | 225 m |
| Wyspa Sobieszewska | 69,7 m² | 0 | 989 000 zł | 14 200 | 283 m |
| Wyspa Sobieszewska | 69,5 m² | 0 | 1 380 675 zł | 19 880 | 283 m |
| Wyspa Sobieszewska | 68,7 m² | 0 | 1 373 910 zł | 19 996 | 283 m |
| Wyspa Sobieszewska | 64,4 m² | 0 | 929 000 zł | 14 434 | 283 m |
| Wyspa Sobieszewska | 57,1 m² | 0 | 869 000 zł | 15 214 | 283 m |
| Wyspa Sobieszewska | 69,4 m² | 0 | 1 375 140 zł | 19 803 | 283 m |
| Turystyczna | 68 m² | 0 | 904 000 zł | 13 294 | 465 m |
| Turystyczna | 57,5 m² | — | 869 000 zł | 15 108 | 465 m |
Mediana podobnych — 15 120 zł/m²; to mieszkanie — 10 583 zł/m² (−30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 804 065 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 804 065 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 706 504 zł |
| 30.10.2026 | Gratka | zmiana ceny | 734 595 zł |
| 31.10.2026 | Morizon | zmiana ceny | 734 595 zł |
| 10.11.2026 | Gethome | zmiana ceny | 734 959 zł |
| 10.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 734 959 zł |
| 10.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 734 959 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 483 zł/m² z 10 591 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 46 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.