Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RUPLM6-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 68 m², piętro 4/4
Centrum, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 68 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rok budowy
- 1905
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-centrum-68m2-mz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 75 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 454 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 525 zł/m²) za 68 m² wychodzi ok. 784 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 10% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.10.2026 (21 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 45 dni.
- 5Cena spadła o −3% (było 719 000 zł), 11.11.2026.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 603 zł/m² z 8686 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 164 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 525 zł/m², czyli ok. 784 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68 m² | 4 | 699 000 zł | 10 279 | — |
| ul. Franciszka Ratajczaka | 68,6 m² | 4 | 699 000 zł | 10 190 | 7 m |
| Ratajczaka | 69 m² | — | 699 000 zł | 10 130 | 158 m |
| ul. św. Marcin | 67,7 m² | 1 | 643 150 zł | 9500 | 232 m |
| ul. św. Marcin | 69 m² | — | 749 000 zł | 10 855 | 244 m |
| ul. Gwarna 8 | 59,8 m² | 0 | 828 300 zł | 13 860 | 303 m |
| Gwarna | 67,5 m² | — | 1 050 200 zł | 15 563 | 332 m |
| Gwarna | 68,3 m² | 4 | 1 021 800 zł | 14 961 | 332 m |
| Bolesława Krysiewicza | 61 m² | 3 | 1 466 600 zł | 24 043 | 372 m |
| Bolesława Krysiewicza | 61 m² | 2 | 1 398 400 zł | 22 925 | 381 m |
| Podgórna | 67,8 m² | 2 | 1 356 000 zł | 20 000 | 408 m |
| Kwiatowa | 56 m² | 2 | 770 000 zł | 13 750 | 521 m |
| Działyńskich | 54,4 m² | 1 | 528 068 zł | 9700 | 534 m |
| ul. Rybaki | 63 m² | — | 729 000 zł | 11 571 | 571 m |
| Rybaki | 56,2 m² | — | 539 900 zł | 9607 | 576 m |
| Sielawy | 60 m² | 4 | 569 000 zł | 9483 | 615 m |
Mediana podobnych — 11 818 zł/m²; to mieszkanie — 10 279 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 719 000 zł |
| 11.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 699 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 603 zł/m² (8686 transakcji); połowa transakcji między 10 084 zł/m² a 13 479 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 340 zł/m², pierwotny 11 868 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 805 zł/m² z 6895 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 45 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 178 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 321 zł/m²; II kw. 2026 — 11 522 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.