Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R0OFKV-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 64,9 m²
Odrowąża, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 64,9 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 144 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 000 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 484 zł/m²) za 64,9 m² wychodzi ok. 1 070 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 97 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 6Ulica IWONA ODROWĄŻA: 4 ofert sprzedaży (mediana 15 970 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 12 963 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 16 transakcji w 24 miesiące) mediana to 16 484 zł/m², czyli ok. 1 070 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64,9 m² | — | 970 000 zł | 14 937 | — |
| Emilii Plater | 56 m² | 3 | 890 000 zł | 15 893 | 108 m |
| Władysława Łokietka | 52 m² | 5 | 929 000 zł | 17 869 | 215 m |
| ul. Łokietka | 59,3 m² | 1 | 849 000 zł | 14 317 | 387 m |
| ul. Poznańska | 56 m² | 2 | 949 000 zł | 16 946 | 518 m |
| Poznańska | 58,5 m² | — | 1 169 000 zł | 19 980 | 579 m |
| Poznańska | 59 m² | 2 | 1 270 000 zł | 21 525 | 579 m |
| Poznańska | 59,3 m² | 2 | 1 200 000 zł | 20 236 | 579 m |
| Prądnik Biały | 54,5 m² | 8 | 817 000 zł | 14 996 | 633 m |
| Bratysławska | 56,1 m² | 3 | 850 000 zł | 15 141 | 648 m |
| ul. Bratysławska | 56 m² | — | 1 100 000 zł | 19 643 | 648 m |
| Bratysławska | 54,7 m² | 9 | 917 000 zł | 16 758 | 648 m |
| Józefa Wybickiego | 55 m² | 0 | 899 000 zł | 16 346 | 663 m |
| Wybickiego | 55,5 m² | — | 899 000 zł | 16 198 | 663 m |
| Józefa Wybickiego | 56 m² | 3 | 1 221 415 zł | 21 811 | 663 m |
| Helclów | 68 m² | 3 | 1 100 000 zł | 16 177 | 721 m |
Mediana podobnych — 16 346 zł/m²; to mieszkanie — 14 937 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 970 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 176 zł/m² z 22 937 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 97 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.