Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MNJFCV-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 64 m², piętro 1
Miarki, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 64 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-karol) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-ka) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-oddzielna-ku)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9550 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 402 zł/m²) za 64 m² wychodzi ok. 666 000 zł — oferta jest o 19% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.10.2026 (31 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 57 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Karola Miarki: 6 ofert sprzedaży (mediana 11 368 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 10 809 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 64 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 271 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 402 zł/m², czyli ok. 666 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 64 m² | 1 | 795 000 zł | 12 422 | — |
| ul. Karola Miarki | 54 m² | 3 | 569 000 zł | 10 537 | 28 m |
| Damrota | 62 m² | — | 795 000 zł | 12 823 | 210 m |
| Damrota | 53 m² | 3 | 770 000 zł | 14 528 | 210 m |
| Damrota | 60,5 m² | — | 659 000 zł | 10 893 | 210 m |
| Śródmieście | 57,3 m² | 2 | 799 475 zł | 13 950 | 239 m |
| Jedności Narodowej | 56,3 m² | — | 595 000 zł | 10 563 | 241 m |
| Jedności Narodowej | 60,2 m² | 2 | 749 000 zł | 12 450 | 241 m |
| Jedności Narodowej | 61,1 m² | — | 720 000 zł | 11 784 | 241 m |
| Jedności Narodowej | 52,3 m² | — | 731 154 zł | 13 980 | 241 m |
| Jedności Narodowej | 54,2 m² | — | 590 000 zł | 10 890 | 241 m |
| Jedności Narodowej | 54,8 m² | — | 710 023 zł | 12 957 | 241 m |
| Stefana Żeromskiego | 64 m² | 4 | 599 000 zł | 9359 | 334 m |
| Żeromskiego | 60 m² | 4 | 660 000 zł | 11 000 | 334 m |
| Żeromskiego | 65 m² | 3 | 599 000 zł | 9215 | 334 m |
| Żeromskiego | 64,5 m² | — | 599 000 zł | 9285 | 334 m |
Mediana podobnych — 11 271 zł/m²; to mieszkanie — 12 422 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 795 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 795 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 795 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 795 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 971 zł/m² z 16 612 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 57 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.