Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RJTOUI-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 61 m², piętro 1/2
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 61 m²
- Piętro
- 1 z 2
- Rok budowy
- 1912
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-61m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% niższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 581 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 797 zł/m²) za 61 m² wychodzi ok. 781 000 zł — oferta jest o 28% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.11.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,8% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 61 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 7 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 797 zł/m², czyli ok. 781 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 61 m² | 1 | 559 000 zł | 9164 | — |
| Fabryczna | 61 m² | 1 | 519 000 zł | 8508 | 0 m |
| okolice ul. Głównej | 52,8 m² | 4 | 599 000 zł | 11 345 | 323 m |
| okolice ul. wolska | 50,5 m² | 3 | 559 000 zł | 11 069 | 323 m |
| Promenada | 63 m² | — | 818 000 zł | 12 984 | 548 m |
| ul. Pawła Eluarda 61-79 | 60,5 m² | — | 667 973 zł | 11 050 | 659 m |
| ul. Pawła Eluarda 61-79 | 60,6 m² | — | 669 078 zł | 11 050 | 659 m |
| ul. Pawła Eluarda 61-79 | 72,5 m² | — | 793 437 zł | 10 950 | 659 m |
| ul. Pawła Eluarda 61-79 | 72,3 m² | — | 802 530 zł | 11 100 | 659 m |
| ul. Pawła Eluarda 61-79 | 71,8 m² | — | 786 429 zł | 10 950 | 659 m |
| ul. Pawła Eluarda 61-79 | 60,5 m² | — | 665 170 zł | 11 000 | 659 m |
| ul. Pawła Eluarda 61-79 | 50,5 m² | — | 590 967 zł | 11 700 | 659 m |
| ul. Pawła Eluarda 61-79 | 60,5 m² | — | 664 950 zł | 11 000 | 659 m |
| ul. Pawła Eluarda 61-79 | 50,5 m² | — | 598 307 zł | 11 850 | 659 m |
| ul. Pawła Eluarda 61-79 | 71,8 m² | — | 782 511 zł | 10 900 | 920 m |
| ul. Pawła Eluarda 61-79 | 52,4 m² | — | 618 202 zł | 11 800 | 920 m |
Mediana podobnych — 11 800 zł/m²; to mieszkanie — 9164 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 559 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 990 zł/m² z 16 031 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.