Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CHO4ZY-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 58 m², piętro 1/8
Os. Paderewskiego - Muchowiec, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 58 m²
- Piętro
- 1 z 8
- Rok budowy
- 2021
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Os. Paderewskiego - Muchowiec
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-os-paderewski) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-os-paderewskiego)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 70% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 148 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9393 zł/m²) za 58 m² wychodzi ok. 545 000 zł — oferta jest o 120% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.07.2026 (104 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 89 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,3% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 58 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 230 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9393 zł/m², czyli ok. 545 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 58 m² | 1 | 1 200 000 zł | 20 690 | — |
| Graniczna | 51 m² | 8 | 489 000 zł | 9588 | 134 m |
| Graniczna | 54 m² | 0 | 539 000 zł | 9982 | 139 m |
| Pułaskiego | 57 m² | — | 799 000 zł | 14 018 | 366 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego | 50 m² | — | 480 000 zł | 9600 | 533 m |
| ul. gen. Władysława Sikorskiego | 53 m² | — | 995 000 zł | 18 774 | 637 m |
| Pułaskiego | 46,5 m² | 0 | 589 000 zł | 12 667 | 653 m |
| Szybowcowa | 50 m² | 3 | 700 000 zł | 14 000 | 691 m |
| Osiedle Paderewskiego-Muchowiec | 53,8 m² | 1 | 440 000 zł | 8186 | 710 m |
| Reymonta | 65 m² | — | 540 000 zł | 8308 | 717 m |
| Rybnicka | 50 m² | 3 | 479 000 zł | 9580 | 737 m |
| Os. Paderewskiego - Muchowiec | 53 m² | 1 | 746 620 zł | 14 087 | 756 m |
| ul. Graniczna | 53,8 m² | 2 | 465 000 zł | 8651 | 904 m |
| Francuska | 58 m² | 2 | 585 000 zł | 10 086 | 971 m |
| Warszawska | 47 m² | — | 499 000 zł | 10 617 | 1,1 km |
| Warszawska | 49 m² | 2 | 695 940 zł | 14 203 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 13 464 zł/m²; to mieszkanie — 20 690 zł/m² (+54%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 200 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 200 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 770 zł/m² z 5775 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 89 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.