Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2FN0SW-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 56 m², piętro 13/15
Żelazna, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
- Piętro
- 13 z 15
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-zelazna/ob/48877) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-zelazna-56m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 593 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 23 676 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 1 326 000 zł — oferta jest o 5% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.09.2026 (65 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Żelazna: 85 ofert sprzedaży (mediana 34 601 zł/m²), 38 transakcji w rejestrze (mediana 19 201 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 416 transakcji w 24 miesiące) mediana to 23 676 zł/m², czyli ok. 1 326 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | 13 | 1 390 000 zł | 24 821 | — |
| Żelazna | 46 m² | 6 | 1 611 150 zł | 35 025 | 0 m |
| Żelazna | 46 m² | 4 | 1 614 600 zł | 35 100 | 0 m |
| Żelazna | 46 m² | 2 | 1 607 010 zł | 34 935 | 0 m |
| Żelazna | 59 m² | 14 | 1 333 000 zł | 22 593 | 0 m |
| Żelazna | 46 m² | 1 | 1 606 320 zł | 34 920 | 0 m |
| Żelazna | 65 m² | 13 | 1 760 000 zł | 27 077 | 0 m |
| Żelazna | 65 m² | 13 | 1 800 000 zł | 27 692 | 0 m |
| ul. Żelazna | 58 m² | — | 1 390 000 zł | 23 966 | 28 m |
| Żelazna | 46 m² | 12 | 995 000 zł | 21 630 | 63 m |
| Łucka | 49,2 m² | — | 1 475 000 zł | 29 980 | 73 m |
| ul. Grzybowska 61 | 62 m² | 20 | 1 599 000 zł | 25 790 | 225 m |
| ul. Grzybowska 61 | 46 m² | 9 | 1 227 000 zł | 26 674 | 225 m |
| Grzybowska | 52 m² | 19 | 1 400 000 zł | 26 908 | 251 m |
| ul. Grzybowska 61 | 52 m² | 19 | 1 485 000 zł | 28 558 | 255 m |
| Waliców | 61 m² | 4 | 1 099 000 zł | 18 016 | 263 m |
Mediana podobnych — 26 674 zł/m²; to mieszkanie — 24 821 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 10.11.2026 | Gratka | dodane | 1 390 000 zł |
| 10.11.2026 | Morizon | dodane | 1 390 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 289 zł/m² z 27 296 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.