Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IHMHEE-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 56 m²
Łęczycka, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 56 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-w) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,przy-lesie/271243)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% niższa od mediany 282 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 593 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 682 zł/m²) za 56 m² wychodzi ok. 654 000 zł — oferta jest o 4% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.11.2026 (2 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 59 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Łęczycka: 4 ofert sprzedaży (mediana 11 250 zł/m²), 10 transakcji w rejestrze (mediana 11 487 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 56 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 14 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 682 zł/m², czyli ok. 654 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 56 m² | — | 630 000 zł | 11 250 | — |
| Młodych Techników | 56 m² | 2 | 599 000 zł | 10 696 | 109 m |
| Stare Miasto | 50 m² | 0 | 749 000 zł | 14 980 | 121 m |
| Stare Miasto | 53,4 m² | 6 | 739 000 zł | 13 852 | 121 m |
| ul. Długa | 54,2 m² | 0 | 769 000 zł | 14 180 | 140 m |
| Stare Miasto | 49 m² | 0 | 715 000 zł | 14 592 | 254 m |
| Okolice Uniwersytetu DSW Wrocław | 45,6 m² | 4 | 630 000 zł | 13 807 | 254 m |
| Okolice Legnickiej | 47,7 m² | 2 | 599 000 zł | 12 558 | 254 m |
| Okolice ul. Rysia | 50 m² | 6 | 820 000 zł | 16 400 | 254 m |
| okolice mostu romana dmowskiego | 52,5 m² | 1 | 995 000 zł | 18 952 | 254 m |
| Okolice ul. Wejcherowskiej | Port Popowice | 46 m² | 0 | 890 000 zł | 19 348 | 254 m |
| okolice ul. zachodnia | 48 m² | 1 | 785 000 zł | 16 354 | 254 m |
| ul. Poznańska | 48 m² | — | 575 000 zł | 11 979 | 336 m |
| Szczepin | 56 m² | — | 799 000 zł | 14 268 | 397 m |
| Gnieźnieńska | 45 m² | 7 | 815 586 zł | 18 124 | 425 m |
| Gnieźnieńska | 45 m² | 6 | 801 167 zł | 17 804 | 425 m |
Mediana podobnych — 13 972 zł/m²; to mieszkanie — 11 250 zł/m² (−19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 14.11.2026 | Domiporta | dodane | 630 000 zł |
| 14.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 630 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 990 zł/m² z 16 031 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 59 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.