Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GYTWY0-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 55 m², piętro 6/11
Podedworze, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 55 m²
- Piętro
- 6 z 11
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-podedworz) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-podedw)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 690 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 518 zł/m²) za 55 m² wychodzi ok. 798 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 101 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2450 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ulica PODEDWORZE: 34 ofert sprzedaży (mediana 15 000 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 15 030 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 55 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 234 transakcje w 24 miesiące) mediana to 14 518 zł/m², czyli ok. 798 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 55 m² | 6 | 829 350 zł | 15 079 | — |
| Podedworze | 48,7 m² | — | 650 000 zł | 13 339 | 0 m |
| Podedworze | 55,3 m² | — | 829 350 zł | 15 000 | 0 m |
| Podedworze | 55,3 m² | 6 | 774 060 zł | 14 000 | 60 m |
| Podedworze | 51,1 m² | 4 | 714 989 zł | 14 003 | 69 m |
| Bochenka | 53,8 m² | 11 | 725 000 zł | 13 483 | 174 m |
| Bochenka | 46,4 m² | — | 672 000 zł | 14 480 | 244 m |
| Adama Bochenka | 47 m² | 2 | 639 000 zł | 13 596 | 244 m |
| Bochenka | 49,3 m² | — | 698 000 zł | 14 170 | 244 m |
| Podgórze Duchackie | 45,8 m² | 3 | 723 008 zł | 15 800 | 284 m |
| Podedworze | 45 m² | 10 | 559 000 zł | 12 422 | 330 m |
| Podgórze Duchackie | 45,7 m² | 3 | 722 692 zł | 15 800 | 458 m |
| Łużycka | 45 m² | 0 | 690 080 zł | 15 335 | 525 m |
| Łużycka | 45 m² | 9 | 598 500 zł | 13 300 | 525 m |
| Łużycka | 45 m² | 3 | 723 640 zł | 16 081 | 525 m |
| Łużycka | 45 m² | 3 | 721 112 zł | 16 025 | 525 m |
Mediana podobnych — 15 175 zł/m²; to mieszkanie — 15 079 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 6.11.2026 | Gratka | dodane | 829 350 zł |
| 7.11.2026 | Morizon | dodane | 829 350 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 986 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 101 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.