Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RTAVPV-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54 m²
ul. Hoża, Śródmieście, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-ul-hoza-2-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% wyższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (26 731 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 24 550 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 1 326 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 40 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Hoża: 16 ofert sprzedaży (mediana 27 160 zł/m²), 53 transakcje w rejestrze (mediana 23 393 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 185 transakcji w 24 miesiące) mediana to 24 550 zł/m², czyli ok. 1 326 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | — | 1 490 000 zł | 27 593 | — |
| Śródmieście | 51 m² | 7 | 1 540 000 zł | 30 196 | 78 m |
| Poznańska | 52 m² | 0 | 1 390 000 zł | 26 731 | 111 m |
| Wspólna | 50 m² | 3 | 1 790 000 zł | 35 800 | 112 m |
| Wspólna | 46 m² | 3 | 1 790 000 zł | 38 913 | 131 m |
| Poznańska | 46,5 m² | — | 1 040 000 zł | 22 351 | 141 m |
| Marszałkowska | 53 m² | 2 | 1 190 000 zł | 22 453 | 180 m |
| Marszałkowska | 46 m² | 3 | 1 100 000 zł | 23 913 | 240 m |
| ul. Marszałkowska | 51 m² | — | 1 500 000 zł | 29 412 | 243 m |
| Hoża | 54 m² | 1 | 1 690 000 zł | 31 296 | 335 m |
| ul. Piękna | 50 m² | — | 1 799 000 zł | 35 980 | 343 m |
| Piękna | 51 m² | 1 | 1 390 000 zł | 27 255 | 360 m |
| ul. Wspólna | 48 m² | — | 1 199 000 zł | 24 979 | 364 m |
| Śródmieście | 63 m² | 4 | 2 100 000 zł | 33 333 | 411 m |
| Śródmieście | 55 m² | 5 | 1 457 500 zł | 26 500 | 411 m |
| ul. Emilii Plater | 57 m² | — | 1 300 000 zł | 22 807 | 444 m |
Mediana podobnych — 24 909 zł/m²; to mieszkanie — 27 593 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 3.11.2026 | Adresowo | dodane | 1 490 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 289 zł/m² z 27 296 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 40 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.