Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RV9GJ5-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 53,8 m², piętro 2/2
ul. Graniczna, Osiedle Paderewskiego-Muchowiec, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 53,8 m²
- Piętro
- 2 z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Osiedle Paderewskiego-Muchowiec
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-katowice-graniczna-53m) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-katowice-graniczna/ob/470) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-katowice-ul-graniczna-) · Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkal)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% niższa od mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 299 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 8048 zł/m²) za 53,8 m² wychodzi ok. 433 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.04.2026 (200 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 89 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −3% (było 480 000 zł), 29.10.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 8Ulica Graniczna: 8 ofert sprzedaży (mediana 10 991 zł/m²), 21 transakcji w rejestrze (mediana 7827 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 1433 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8048 zł/m², czyli ok. 433 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53,8 m² | 2 | 465 000 zł | 8651 | — |
| Pułaskiego | 44,8 m² | — | 550 000 zł | 12 291 | 545 m |
| Pułaskiego | 57 m² | — | 799 000 zł | 14 018 | 545 m |
| ul. gen. Władysława Sikorskiego | 53 m² | — | 995 000 zł | 18 774 | 703 m |
| Sikorskiego | 46,1 m² | — | 815 600 zł | 17 711 | 703 m |
| Generała Władysława Sikorskiego | 43 m² | 5 | 560 000 zł | 13 023 | 703 m |
| Graniczna | 51 m² | 8 | 489 000 zł | 9588 | 770 m |
| Graniczna | 54 m² | 0 | 539 000 zł | 9982 | 779 m |
| Pułaskiego | 46,5 m² | 0 | 589 000 zł | 12 667 | 810 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego | 50 m² | — | 480 000 zł | 9600 | 829 m |
| Os. Paderewskiego - Muchowiec | 53 m² | 1 | 746 620 zł | 14 087 | 845 m |
| Os. Paderewskiego - Muchowiec | 58 m² | 1 | 1 200 000 zł | 20 690 | 904 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego 29 | 45,2 m² | 1 | 519 340 zł | 11 500 | 940 m |
| Generała Władysława Sikorskiego | 43 m² | 10 | 350 000 zł | 8140 | 947 m |
| Osiedle Paderewskiego-Muchowiec | 53,8 m² | 1 | 440 000 zł | 8186 | 1,2 km |
| Przemysłowa | 44 m² | 2 | 544 120 zł | 12 366 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 13 207 zł/m²; to mieszkanie — 8651 zł/m² (−34%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 480 000 zł |
| 29.10.2026 | Gethome | zmiana ceny | 465 000 zł |
| 29.10.2026 | Domiporta | zmiana ceny | 465 000 zł |
| 29.10.2026 | Gratka | zmiana ceny | 465 000 zł |
| 31.10.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 465 000 zł |
| 31.10.2026 | Morizon | zmiana ceny | 465 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 770 zł/m² z 5775 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 89 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.