Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RTFZWJ-20261108
- Data
- 8.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 54 m²
ul. Brązowa, Prawobrzeże, Szczecin
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 54 m²
- Dzielnica
- Prawobrzeże
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-szczecin-prawobrzeze-ul-brazowa-2-p)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9892 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8688 zł/m²) za 54 m² wychodzi ok. 469 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Szczecin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Szczecin wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Cena spadła o −2% (było 510 000 zł), 27.10.2026.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Brązowa: 10 ofert sprzedaży (mediana 9308 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Szczecin: mediana 10 360 zł/m² z 4081 aktów za 12 miesięcy, +10% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 54 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 64 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8688 zł/m², czyli ok. 469 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 8.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 54 m² | — | 499 999 zł | 9259 | — |
| Brązowa | 54 m² | — | 478 000 zł | 8852 | 0 m |
| Beżowa | 55,6 m² | — | 550 000 zł | 9892 | 210 m |
| Bukowe-Klęskowo | 55 m² | 1 | 550 000 zł | 10 000 | 222 m |
| Pomarańczowa | 55 m² | 4 | 515 000 zł | 9364 | 222 m |
| ul. Zielone Wzgórze | 52 m² | — | 560 000 zł | 10 769 | 318 m |
| Pomarańczowa | 49 m² | 9 | 449 000 zł | 9163 | 430 m |
| Seledynowa | 49,5 m² | — | 545 000 zł | 11 010 | 431 m |
| ul. Akwarelowa | 47 m² | — | 599 000 zł | 12 745 | 431 m |
| Akwarelowa | 47 m² | 1 | 619 000 zł | 13 170 | 435 m |
| Pomarańczowa | 49,4 m² | 8 | 395 000 zł | 7996 | 461 m |
| Seledynowa | 63 m² | 2 | 615 000 zł | 9762 | 630 m |
| Bukowe-Klęskowo | 47 m² | 1 | 589 900 zł | 12 551 | 686 m |
| Akwarelowa | 45 m² | 2 | 450 000 zł | 10 000 | 762 m |
| Jasna | 48 m² | 5 | 479 000 zł | 9979 | 762 m |
| Swojska | 53 m² | 1 | 269 000 zł | 5076 | 927 m |
Mediana podobnych — 9979 zł/m²; to mieszkanie — 9259 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 510 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | zmiana ceny | 499 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Szczecin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 10 360 zł/m² (4081 transakcji); połowa transakcji między 8454 zł/m² a 12 244 zł/m²; +10% rok do roku.
- Rynek wtórny 9442 zł/m², pierwotny 12 044 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 452 zł/m² z 3025 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9101 zł/m²; II kw. 2025 — 9170 zł/m²; III kw. 2025 — 9317 zł/m²; IV kw. 2025 — 9447 zł/m²; I kw. 2026 — 9305 zł/m²; II kw. 2026 — 9560 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 8.11.2026.