Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Y_EY-Q-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 53 m²
os. Centrum D, Nowa Huta, Kraków
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 53 m²
- Dzielnica
- Nowa Huta
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-nowa-huta-os-centrum-d-2-pok)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 019 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 333 zł/m²) za 53 m² wychodzi ok. 654 000 zł — oferta jest o 6% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.11.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 102 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2330 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 6Ulica os. CENTRUM D: 8 ofert sprzedaży (mediana 12 277 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 12 278 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 941 zł/m² z 13 498 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 53 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 86 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 333 zł/m², czyli ok. 654 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 53 m² | — | 690 000 zł | 13 019 | — |
| os. Na Skarpie | 46 m² | — | 552 000 zł | 12 000 | 0 m |
| os. Kolorowe | 49 m² | — | 699 000 zł | 14 265 | 0 m |
| os. Kazimierzowskie | 46 m² | — | 585 000 zł | 12 717 | 0 m |
| os. Centrum C | 48,3 m² | 1 | 669 000 zł | 13 862 | 165 m |
| os. Centrum C | 49 m² | 4 | 635 000 zł | 12 959 | 190 m |
| ul. Osiedle Centrum B | 45,6 m² | 3 | 638 400 zł | 14 000 | 198 m |
| Osiedle Centrum C | 54,4 m² | — | 649 000 zł | 11 937 | 211 m |
| Osiedle Centrum C | 49 m² | — | 690 000 zł | 14 082 | 211 m |
| Centrum C | 46,1 m² | — | 619 000 zł | 13 436 | 211 m |
| Osiedle Centrum B | 44,5 m² | — | 599 000 zł | 13 458 | 232 m |
| Osiedle Centrum A | 50 m² | — | 695 000 zł | 13 900 | 255 m |
| Osiedle Centrum A | 45,2 m² | — | 549 000 zł | 12 135 | 255 m |
| Os. Handlowe | 54 m² | 1 | 648 000 zł | 12 000 | 428 m |
| Osiedle Zgody | 48 m² | — | 530 000 zł | 11 042 | 436 m |
| Osiedle Zgody | 47,3 m² | — | 525 000 zł | 11 102 | 436 m |
Mediana podobnych — 12 800 zł/m²; to mieszkanie — 13 019 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 4.11.2026 | Adresowo | dodane | 690 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 941 zł/m² (13 498 transakcji); połowa transakcji między 13 144 zł/m² a 17 057 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 772 zł/m², pierwotny 15 056 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 120 zł/m² z 22 995 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 102 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 875 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.