Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-YXHLDF-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 52 m², piętro 3/6
Śródmieście, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
- Piętro
- 3 z 6
- Rok budowy
- 2010
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-5)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 51% wyższa od mediany 126 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 428 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 23 111 zł/m²) za 52 m² wychodzi ok. 1 202 000 zł — oferta jest o 53% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.06.2023 (1257 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,9% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 50 transakcji w 24 miesiące) mediana to 23 111 zł/m², czyli ok. 1 202 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | 3 | 1 838 532 zł | 35 356 | — |
| Śródmieście | 58 m² | 3 | 1 880 000 zł | 32 414 | 46 m |
| Warecka | 58,1 m² | 1 | 1 500 000 zł | 25 813 | 80 m |
| Kopernika | 60 m² | — | 2 390 000 zł | 39 833 | 304 m |
| Chmielna | 48 m² | 1 | 960 000 zł | 20 000 | 309 m |
| Śródmieście | 43 m² | 6 | 900 000 zł | 20 930 | 315 m |
| Mikołaja Kopernika | 60 m² | 1 | 1 140 000 zł | 19 000 | 363 m |
| Mikołaja Kopernika | 49 m² | 1 | 1 040 000 zł | 21 225 | 363 m |
| Widok | 42 m² | 6 | 900 000 zł | 21 429 | 375 m |
| Widok | 42,1 m² | — | 890 000 zł | 21 120 | 402 m |
| ul. Widok | 46 m² | 3 | 920 000 zł | 20 000 | 407 m |
| Śródmieście | 55 m² | 3 | 1 430 000 zł | 26 000 | 455 m |
| pl. Defilad | 58 m² | — | 1 670 000 zł | 28 793 | 482 m |
| Marszałkowska | 49 m² | 5 | 1 015 000 zł | 20 714 | 553 m |
| Smolna | 51,5 m² | — | 970 000 zł | 18 839 | 553 m |
| Marszałkowska | 42 m² | 6 | 795 000 zł | 18 929 | 556 m |
Mediana podobnych — 24 979 zł/m²; to mieszkanie — 35 356 zł/m² (+42%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 838 532 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 838 532 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 1 838 532 zł |
| 8.11.2026 | Gethome | zdjęte | 1 838 532 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 222 zł/m² z 27 377 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.