Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-PW8TF1-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 52 m², piętro 3/3
Koniuchy, Toruń
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 52 m²
- Piętro
- 3 z 3
- Rok budowy
- 2000
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Koniuchy
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-torun-koniuchy-52m2-mz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-torun-koniuchy/ob/4950266) · Nieruchomości-online (torun.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkalnym)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% niższa od mediany 37 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9761 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8992 zł/m²) za 52 m² wychodzi ok. 468 000 zł — oferta jest o 13% niżej.
- 3W mieście Toruń ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.11.2026 (14 dni); połowa ogłoszeń w mieście Toruń wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −5% (było 429 000 zł), 13.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Toruń: mediana 9485 zł/m² z 2470 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 52 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 53 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8992 zł/m², czyli ok. 468 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 52 m² | 3 | 409 000 zł | 7865 | — |
| Koniuchy | 52 m² | 3 | 429 000 zł | 8250 | 0 m |
| Drzewieckiego | 43 m² | — | 429 000 zł | 9977 | 21 m |
| Drzewieckiego | 42,4 m² | — | 429 000 zł | 10 118 | 21 m |
| Bartkiewiczówny | 44,5 m² | — | 399 000 zł | 8966 | 105 m |
| ul. Jana Mohna | 43 m² | — | 424 000 zł | 9861 | 325 m |
| ul. Bartkiewiczówny | 53,4 m² | 2 | 469 000 zł | 8783 | 385 m |
| ul. Długa | 48 m² | — | 450 000 zł | 9375 | 392 m |
| Długa | 49,5 m² | — | 440 550 zł | 8900 | 395 m |
| Szosa Chełmińska | 43,8 m² | — | 360 000 zł | 8227 | 414 m |
| ul. Janiny Hurynowicz | 49,6 m² | 3 | 525 000 zł | 10 587 | 534 m |
| Żwirki i Wigury | 52,9 m² | — | 465 000 zł | 8794 | 735 m |
| Żwirki i Wigury | 48,6 m² | — | 489 000 zł | 10 062 | 735 m |
| szosa Chełmińska | 46 m² | — | 548 000 zł | 11 913 | 791 m |
| ul. Wodociągowa | 46 m² | — | 449 000 zł | 9761 | 842 m |
| Kurpiowska | 55 m² | — | 429 000 zł | 7800 | 888 m |
Mediana podobnych — 9347 zł/m²; to mieszkanie — 7865 zł/m² (−16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 2.11.2026 | Morizon | dodane | 429 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | dodane | 429 000 zł |
| 3.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 429 000 zł |
| 13.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 409 000 zł |
| 13.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 409 000 zł |
| 14.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 409 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Toruń
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9485 zł/m² (2470 transakcji); połowa transakcji między 8207 zł/m² a 10 649 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8929 zł/m², pierwotny 10 051 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 701 zł/m² z 2176 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8539 zł/m²; I kw. 2025 — 8708 zł/m²; II kw. 2025 — 8741 zł/m²; III kw. 2025 — 8798 zł/m²; IV kw. 2025 — 9116 zł/m²; I kw. 2026 — 8972 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.