Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LIT2GR-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m², parter
Nowiny, Orunia Górna-Gdańsk Południe, Gdańsk
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- parter z 1
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Orunia Górna-Gdańsk Południe
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-orunia-gorna-gd) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-orunia-gorna-gdans) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 25% niższa od mediany 23 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 482 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 12 266 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 613 000 zł — oferta jest o 23% niżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.02.2026 (271 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 54 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,9% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 747 zł/m² z 6417 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 401 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 266 zł/m², czyli ok. 613 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 0 | 470 000 zł | 9400 | — |
| ul. Smoleńska | 55 m² | — | 529 000 zł | 9618 | 452 m |
| Junacka | 60 m² | 0 | 599 000 zł | 9983 | 560 m |
| ul. Raduńska | 43 m² | — | 950 000 zł | 22 093 | 852 m |
| ul. Raduńska | 42 m² | — | 465 000 zł | 11 071 | 852 m |
| Dywizji Wołyńskiej | 46 m² | 0 | 650 000 zł | 14 130 | 930 m |
| Głucha | 42 m² | 1 | 550 000 zł | 13 095 | 941 m |
| Głucha | 42 m² | 1 | 535 000 zł | 12 738 | 941 m |
| ul. Uranowa | 50,2 m² | 2 | 638 000 zł | 12 717 | 998 m |
| Orunia-Św. Wojciech-Lipce | 49,6 m² | 1 | 555 000 zł | 11 190 | 1 km |
| Uranowa | 50 m² | 3 | 529 000 zł | 10 580 | 1,1 km |
| Piaskowa | 50 m² | 2 | 1 268 175 zł | 25 364 | 1,2 km |
| ul. Podmiejska | 43,5 m² | 0 | 479 000 zł | 11 012 | 1,3 km |
| Alojzego Bruskiego | 52 m² | 0 | 689 000 zł | 13 250 | 1,3 km |
| Generała Leopolda Okulickiego | 47 m² | 2 | 629 000 zł | 13 383 | 1,3 km |
| ul. Równa | 54 m² | — | 555 000 zł | 10 278 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 12 738 zł/m²; to mieszkanie — 9400 zł/m² (−26%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 470 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 470 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 470 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 747 zł/m² (6417 transakcji); połowa transakcji między 11 077 zł/m² a 15 511 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 131 zł/m², pierwotny 12 243 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 291 zł/m² z 10 232 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.