Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-35RWER-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 50 m², piętro 1/3
Czarnów, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 50 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czarnów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-czarnow-50m2-mz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-czarnow/ob/4813575)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8136 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7740 zł/m²) za 50 m² wychodzi ok. 387 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.07.2026 (125 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 67 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 50 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 190 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7740 zł/m², czyli ok. 387 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 50 m² | 1 | 360 000 zł | 7200 | — |
| Króla Bolesława Chrobrego | 48 m² | 8 | 440 000 zł | 9167 | 0 m |
| Lecha | 43 m² | 1 | 360 000 zł | 8372 | 13 m |
| Czarnów | 49 m² | — | 475 000 zł | 9694 | 61 m |
| Lecha | 44 m² | 0 | 374 000 zł | 8500 | 107 m |
| ul. Lecha | 42 m² | 1 | 379 000 zł | 9024 | 126 m |
| Lecha | 40 m² | 0 | 375 000 zł | 9375 | 184 m |
| ul. Grochowa | 52,8 m² | 10 | 412 000 zł | 7803 | 204 m |
| Grochowa | 48,5 m² | — | 412 000 zł | 8495 | 204 m |
| ul. Piekoszowska | 46 m² | 2 | 489 000 zł | 10 630 | 232 m |
| Czarnów | 40 m² | 1 | 431 745 zł | 10 794 | 237 m |
| Czarnów | 46 m² | 0 | 488 624 zł | 10 622 | 237 m |
| Jagiellońska | 46,2 m² | — | 285 000 zł | 6169 | 256 m |
| Jagiellońska | 45,9 m² | — | 319 000 zł | 6956 | 256 m |
| Jagiellońska | 46,6 m² | — | 325 000 zł | 6974 | 256 m |
| Hoża | 48,1 m² | 4 | 380 000 zł | 7900 | 286 m |
Mediana podobnych — 8495 zł/m²; to mieszkanie — 7200 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 360 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 360 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 224 zł/m² z 2082 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 67 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.