Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QO3VB3-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49 m², piętro 2/3
Wincentego Witosa, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rok budowy
- 2018
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-wincentego-wito) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-wincentego-witosa/) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-kielce-wincentego-wito)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% wyższa od mediany 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8442 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 8280 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 406 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.10.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 61 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Wincentego Witosa: 9 ofert sprzedaży (mediana 10 725 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 10 354 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 459 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8280 zł/m², czyli ok. 406 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 2 | 480 000 zł | 9796 | — |
| os. Osiedle Sieje | 51 m² | — | 290 000 zł | 5686 | 628 m |
| ul. Franciszka Loefflera | 44 m² | 1 | 349 000 zł | 7932 | 682 m |
| ul. Franciszka Loefflera | 53 m² | 1 | 439 000 zł | 8283 | 682 m |
| W. Orkana | 40 m² | — | 396 000 zł | 9900 | 899 m |
| Władysława Orkana | 47,7 m² | — | 420 000 zł | 8805 | 920 m |
| Orkana | 39,4 m² | — | 353 000 zł | 8959 | 936 m |
| Orkana | 39,5 m² | — | 399 000 zł | 10 101 | 936 m |
| Osiedle Na Stoku | 56 m² | 2 | 530 000 zł | 9464 | 979 m |
| ul. gen. Władysława Sikorskiego | 56 m² | — | 699 999 zł | 12 500 | 988 m |
| Władysława Orkana | 49 m² | 4 | 390 000 zł | 7959 | 1 km |
| Sikorskiego | 56 m² | — | 670 000 zł | 11 964 | 1,1 km |
| Generała Władysława Sikorskiego | 40 m² | 3 | 500 000 zł | 12 500 | 1,1 km |
| Osiedle Na Stoku | 53 m² | 2 | 435 000 zł | 8208 | 1,1 km |
| Na Stoku | 47,9 m² | — | 389 900 zł | 8133 | 1,1 km |
| Na Stoku | 54 m² | — | 495 000 zł | 9167 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 10 996 zł/m²; to mieszkanie — 9796 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 480 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 480 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 229 zł/m² z 2110 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 61 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.