Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DCEXM8-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 49 m², piętro 2/3
Sienkiewicza, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 49 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rok budowy
- 1965
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Sienkiewicza
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-sienkiewicza) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-sienkiewicza/ob) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 23% niższa od mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 054 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 442 zł/m²) za 49 m² wychodzi ok. 512 000 zł — oferta jest o 11% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 14.07.2025 (489 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online) — ceny się różnią: najniżej 569 000 zł na Nieruchomości-online, najwyżej 585 000 zł.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9895 zł/m² z 4267 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 49 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 536 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 442 zł/m², czyli ok. 512 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 49 m² | 2 | 569 000 zł | 11 612 | — |
| Nowogródzka | 51 m² | 1 | 406 000 zł | 7961 | 81 m |
| Nowogródzka | 53 m² | 3 | 399 000 zł | 7528 | 98 m |
| ul. Nowogródzka | 46,9 m² | 5 | 589 000 zł | 12 559 | 122 m |
| Fabryczna | 48,5 m² | — | 399 000 zł | 8227 | 149 m |
| Fabryczna | 48 m² | 10 | 399 000 zł | 8313 | 149 m |
| Fabryczna | 48 m² | — | 379 900 zł | 7915 | 150 m |
| Fabryczna | 48,6 m² | — | 369 000 zł | 7593 | 150 m |
| Ciepła | 44,6 m² | — | 670 000 zł | 15 022 | 197 m |
| Ciepła | 45,8 m² | — | 430 000 zł | 9389 | 197 m |
| Jurowiecka | 51 m² | 3 | 490 000 zł | 9608 | 308 m |
| Fabryczna | 48 m² | 11 | 380 000 zł | 7917 | 311 m |
| Jurowiecka | 39,6 m² | — | 629 000 zł | 15 884 | 311 m |
| Jurowiecka | 45,5 m² | — | 799 000 zł | 17 564 | 435 m |
| Jana III Sobieskiego | 45 m² | 4 | 419 000 zł | 9311 | 475 m |
| Bojary | 44 m² | 2 | 449 000 zł | 10 205 | 478 m |
Mediana podobnych — 9500 zł/m²; to mieszkanie — 11 612 zł/m² (+22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 585 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 585 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 569 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9895 zł/m² (4267 transakcji); połowa transakcji między 8583 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9742 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9929 zł/m² z 2190 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 045 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.