Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XWHHGL-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 10/10
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 10 z 10
- Rok budowy
- 1980
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-48m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4959) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 15% niższa od mediany 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 600 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 913 zł/m²) za 48 m² wychodzi ok. 572 000 zł — oferta jest o 3% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.11.2026 (3 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 130 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 913 zł/m², czyli ok. 572 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 10 | 555 000 zł | 11 563 | — |
| ul. Nowodworska | 56 m² | — | 720 000 zł | 12 857 | 12 m |
| okolice ul.Nowodworskiej | 51,5 m² | 6 | 679 000 zł | 13 195 | 17 m |
| ul. Nowodworska | 44,7 m² | 0 | 658 707 zł | 14 743 | 32 m |
| Nowodworska | 39 m² | 0 | 429 000 zł | 11 000 | 74 m |
| okolice ul. chociebuskiej | 50 m² | 6 | 659 000 zł | 13 180 | 120 m |
| okolice ul.nowodworska | 49 m² | 7 | 580 000 zł | 11 837 | 120 m |
| okolice ul. Strzegomskiej | 48,6 m² | 8 | 567 000 zł | 11 667 | 120 m |
| Okolice ul. Strzegomskiej | 49 m² | 8 | 589 000 zł | 12 020 | 120 m |
| Nowodworska | 44 m² | 0 | 658 707 zł | 14 971 | 131 m |
| Nowodworska | 44,7 m² | — | 678 832 zł | 15 200 | 131 m |
| ul. Nowodworska | 48 m² | — | 620 000 zł | 12 917 | 131 m |
| ul. Nowodworska | 49 m² | — | 650 000 zł | 13 265 | 131 m |
| Nowodworska | 39 m² | — | 650 000 zł | 16 667 | 131 m |
| ul. Gubińska | 54 m² | — | 679 000 zł | 12 574 | 154 m |
| Wojrowicka | 42,9 m² | 0 | 515 000 zł | 12 005 | 210 m |
Mediana podobnych — 12 482 zł/m²; to mieszkanie — 11 563 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 8.11.2026 | Morizon | dodane | 555 000 zł |
| 8.11.2026 | Gratka | dodane | 555 000 zł |
| 8.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 555 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 966 zł/m² z 16 505 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.