Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-OMBNJE-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 48 m², piętro 4
Fordon, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 48 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-bydgoszcz-fordon-2-pokojowe-48-m2-i) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-fordon-48m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-fordon/ob/48686)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9288 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 21.08.2026 (87 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 54 dni.
- 4Mieszkanie jest na 3 portalach (Adresowo, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2080 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Fordon: 14 ofert sprzedaży (mediana 7674 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8111 zł/m² z 1273 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 48 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 48 m² | 4 | 349 000 zł | 7271 | — |
| Juhasów | 48 m² | 2 | 399 000 zł | 8313 | 111 m |
| Lawinowa | 52 m² | — | 545 000 zł | 10 481 | 124 m |
| Janosika | 48,5 m² | — | 338 000 zł | 6976 | 213 m |
| Tatrzańskie | 43 m² | 2 | 317 000 zł | 7372 | 243 m |
| Tatrzańskie | 54 m² | 3 | 339 000 zł | 6278 | 425 m |
| ul. Galla Anonima | 52 m² | 0 | 420 000 zł | 8077 | 845 m |
| Wyzwolenia | 46 m² | 0 | 529 000 zł | 11 500 | 871 m |
| Wyzwolenia | 52,7 m² | — | 389 000 zł | 7377 | 876 m |
| ul. Wyzwolenia | 46 m² | 1 | 625 000 zł | 13 587 | 929 m |
| Fordon | 47 m² | — | 420 000 zł | 8936 | 962 m |
| Fordon | 40 m² | — | 565 000 zł | 14 125 | 962 m |
| Taczaka | 53 m² | — | 329 000 zł | 6208 | 974 m |
| ul. Tomasza Golloba 5 | 48 m² | — | 419 000 zł | 8729 | 1,1 km |
| Stary Fordon | 48 m² | 2 | 410 000 zł | 8542 | 1,1 km |
| Stary Fordon | 53 m² | 2 | 400 000 zł | 7547 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 8310 zł/m²; to mieszkanie — 7271 zł/m² (−13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 349 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 349 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8111 zł/m² (1273 transakcje); połowa transakcji między 6701 zł/m² a 9656 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 7459 zł/m², pierwotny 9716 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 598 zł/m² z 5642 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 54 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.