Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-TSPFPM-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 47 m², piętro 1/8
Romualda, KSM-XXV-lecia, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 47 m²
- Piętro
- 1 z 8
- Rok budowy
- 2024
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- KSM-XXV-lecia
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-ksm-xxv-lecia-r) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-ksm-xxv-lecia-romu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 34% wyższa od mediany 33 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 291 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8880 zł/m²) za 47 m² wychodzi ok. 417 000 zł — oferta jest o 56% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 16.04.2025 (574 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 64 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −6% (było 690 490 zł), 5.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 8Ulica Romualda: 6 ofert sprzedaży (mediana 13 173 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 8600 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 33 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8880 zł/m², czyli ok. 417 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47 m² | 1 | 650 000 zł | 13 830 | — |
| Romualda | 47,6 m² | — | 650 000 zł | 13 650 | 94 m |
| Romualda | 40 m² | — | 349 000 zł | 8725 | 94 m |
| Domaszowska | 55 m² | — | 520 000 zł | 9455 | 155 m |
| ul. Daleka | 46 m² | — | 462 000 zł | 10 044 | 166 m |
| Ceglana | 43,9 m² | — | 522 000 zł | 11 893 | 287 m |
| Starodomaszowska | 40 m² | 2 | 486 000 zł | 12 150 | 305 m |
| Kościuszki | 56 m² | — | 450 000 zł | 8036 | 308 m |
| Starodomaszowska | 55,8 m² | — | 608 220 zł | 10 900 | 317 m |
| Górna | 45 m² | 3 | 458 540 zł | 10 190 | 329 m |
| Górna | 44 m² | 6 | 459 888 zł | 10 452 | 329 m |
| Górna | 46 m² | 10 | 520 365 zł | 11 312 | 329 m |
| Górna | 45 m² | 5 | 467 002 zł | 10 378 | 329 m |
| Górna | 46 m² | 9 | 506 550 zł | 11 012 | 329 m |
| Górna | 45 m² | 8 | 480 604 zł | 10 680 | 329 m |
| Górna | 38 m² | 1 | 387 300 zł | 10 192 | 329 m |
Mediana podobnych — 10 756 zł/m²; to mieszkanie — 13 830 zł/m² (+29%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 690 490 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 690 490 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 690 490 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 690 490 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 690 490 zł |
| 2.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 650 000 zł |
| 2.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 650 000 zł |
| 5.11.2026 | Gratka | zmiana ceny | 650 000 zł |
| 5.11.2026 | Domiporta | zmiana ceny | 650 000 zł |
| 6.11.2026 | Morizon | zmiana ceny | 650 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2114 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 64 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.