Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZDYTFA-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 47 m², piętro 2/3
Górna, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 47 m²
- Piętro
- 2 z 3
- Rok budowy
- 1920
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna/ob/49533555) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-47m2-mzn204)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 77 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (7456 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7424 zł/m²) za 47 m² wychodzi ok. 349 000 zł — oferta jest o 19% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.04.2026 (216 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 93 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −3% (było 290 016 zł).
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,1% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 47 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 22 transakcje w 24 miesiące) mediana to 7424 zł/m², czyli ok. 349 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 47 m² | 2 | 281 000 zł | 5979 | — |
| Górna | 38 m² | 2 | 254 900 zł | 6708 | 0 m |
| Józefa Korzeniowskiego | 38 m² | 2 | 274 900 zł | 7234 | 172 m |
| ul. Lokatorska | 42,4 m² | 0 | 375 000 zł | 8840 | 254 m |
| ul. Lokatorska | 43 m² | 1 | 329 000 zł | 7651 | 327 m |
| Górna | 49 m² | — | 395 000 zł | 8061 | 393 m |
| Juliana Ursyna Niemcewicza | 48 m² | 2 | 363 000 zł | 7563 | 450 m |
| Strycharska | 45,2 m² | 1 | 316 000 zł | 6996 | 468 m |
| Tuszyńska | 51 m² | — | 370 000 zł | 7255 | 485 m |
| Granitowa | 43,3 m² | — | 389 297 zł | 8999 | 556 m |
| Mochnackiego | 46,1 m² | — | 315 000 zł | 6835 | 561 m |
| ul. Rzgowska | 56 m² | — | 355 300 zł | 6345 | 577 m |
| Rzgowska | 45,9 m² | 0 | 297 000 zł | 6478 | 577 m |
| Górna | 52 m² | 0 | 399 000 zł | 7673 | 682 m |
| Paderewskiego | 44,8 m² | — | 328 000 zł | 7315 | 705 m |
| Paderewskiego | 43,2 m² | 1 | 319 000 zł | 7386 | 705 m |
Mediana podobnych — 8238 zł/m²; to mieszkanie — 5979 zł/m² (−27%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 290 016 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 290 016 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | 281 000 zł |
| 4.11.2026 | Gratka | zdjęte | 290 016 zł |
| 4.11.2026 | Morizon | dodane | 281 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | zdjęte | 290 016 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 043 zł/m² z 7888 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 93 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.