Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Y4_3QT-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46,1 m², piętro 1
Górna, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46,1 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-46m2-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie/ob/49599) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-46m2-dwupokojowe-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 599 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 815 zł/m²) za 46,1 m² wychodzi ok. 498 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.11.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 96 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 74 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 815 zł/m², czyli ok. 498 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46,1 m² | 1 | 507 818 zł | 11 028 | — |
| Stocka | 47 m² | 4 | 380 000 zł | 8085 | 225 m |
| ul. Piotrkowska | 48 m² | 4 | 452 000 zł | 9417 | 225 m |
| Wólczańska | 37,3 m² | — | 391 718 zł | 10 499 | 285 m |
| Wólczańska | 52 m² | 2 | 514 892 zł | 9902 | 285 m |
| ul. Wólczańska 158 | 38 m² | 3 | 426 360 zł | 11 220 | 285 m |
| Wólczańska | 49 m² | 0 | 451 076 zł | 9206 | 285 m |
| Wólczańska | 38 m² | 4 | 399 000 zł | 10 500 | 285 m |
| Wólczańska | 48 m² | 4 | 474 524 zł | 9886 | 285 m |
| Wólczańska | 48 m² | 4 | 471 614 zł | 9825 | 285 m |
| Wólczańska | 49 m² | 3 | 475 688 zł | 9708 | 285 m |
| Wólczańska | 44 m² | 7 | 471 761 zł | 10 722 | 285 m |
| Wólczańska | 49 m² | 3 | 475 494 zł | 9704 | 285 m |
| Wólczańska | 42,8 m² | — | 399 600 zł | 9341 | 285 m |
| Wólczańska | 38,6 m² | — | 424 930 zł | 11 000 | 285 m |
| ul. Wólczańska | 38 m² | 3 | 424 930 zł | 11 182 | 285 m |
Mediana podobnych — 9976 zł/m²; to mieszkanie — 11 028 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 8.11.2026 | Morizon | dodane | 507 818 zł |
| 8.11.2026 | Gratka | dodane | 507 818 zł |
| 8.11.2026 | Gethome | dodane | 507 818 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 037 zł/m² z 7930 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 96 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.