Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MLVOYL-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 46 m²
Ćwiklińskiej, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 46 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 37% niższa od mediany 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 297 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8747 zł/m²) za 46 m² wychodzi ok. 402 000 zł — oferta jest o 26% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (18 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 65 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Ćwiklińskiej: 3 ofert sprzedaży (mediana 6687 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 46 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 285 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8747 zł/m², czyli ok. 402 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 46 m² | — | 299 000 zł | 6500 | — |
| Zapolskiej | 45,7 m² | 5 | 342 000 zł | 7484 | 53 m |
| Elizy Orzeszkowej | 48 m² | — | 383 000 zł | 7979 | 78 m |
| ul. Gabrieli Zapolskiej | 39,6 m² | 4 | 395 000 zł | 9975 | 183 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 39,6 m² | 4 | 420 000 zł | 10 606 | 261 m |
| Gabrieli Zapolskiej | 50,5 m² | — | 565 000 zł | 11 188 | 261 m |
| Szydłówek Górny | 44 m² | 0 | 457 000 zł | 10 386 | 286 m |
| Biskupa Mieczysława Jaworskiego | 46 m² | 8 | 359 000 zł | 7804 | 407 m |
| Warszawska | 39 m² | 3 | 453 792 zł | 11 636 | 448 m |
| Warszawska | 39 m² | 4 | 465 528 zł | 11 937 | 448 m |
| Warszawska | 39 m² | 1 | 449 880 zł | 11 535 | 448 m |
| Warszawska | 45,4 m² | 0 | 498 000 zł | 10 981 | 489 m |
| Warszawska | 50 m² | — | 595 000 zł | 11 905 | 492 m |
| Warszawska | 49,4 m² | 0 | 567 755 zł | 11 500 | 512 m |
| ul. Stanisława Wyspiańskiego | 43 m² | 0 | 539 000 zł | 12 535 | 527 m |
| Wyspiańskiego | 48 m² | — | 368 000 zł | 7667 | 531 m |
Mediana podobnych — 10 297 zł/m²; to mieszkanie — 6500 zł/m² (−37%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 299 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 224 zł/m² z 2111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 65 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.