Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VBAMBW-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m²
ul. Teodora, Widzew, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Dzielnica
- Widzew
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-lodz-widzew-ul-teodora-2-pokojowe-d)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% niższa od mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8788 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7401 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 333 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (19 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 98 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,5% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 36 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7401 zł/m², czyli ok. 333 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | — | 377 000 zł | 8378 | — |
| Szpitalna | 36 m² | 4 | 259 000 zł | 7194 | 139 m |
| Niciarniana | 45 m² | 3 | 410 000 zł | 9111 | 171 m |
| ul. Sławka Walerego | 37,4 m² | 3 | 279 900 zł | 7492 | 266 m |
| marsz. Józefa Piłsudskiego | 39,9 m² | — | 490 130 zł | 12 272 | 335 m |
| marsz. Józefa Piłsudskiego | 50,4 m² | — | 325 000 zł | 6448 | 335 m |
| marsz. Józefa Piłsudskiego | 40,7 m² | — | 443 957 zł | 10 900 | 335 m |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 45 m² | 3 | 677 000 zł | 15 044 | 335 m |
| marsz. Józefa Piłsudskiego | 45,3 m² | — | 677 000 zł | 14 938 | 335 m |
| marsz. Józefa Piłsudskiego | 38,3 m² | — | 493 812 zł | 12 900 | 335 m |
| marsz. Józefa Piłsudskiego | 36,8 m² | — | 430 000 zł | 11 688 | 335 m |
| Marszałka Józefa Piłsudskiego | 43,2 m² | — | 457 390 zł | 10 600 | 335 m |
| ul. Józefa | 43 m² | — | 313 000 zł | 7279 | 354 m |
| Widzew | 40,3 m² | 2 | 348 509 zł | 8650 | 433 m |
| Widzew | 40,3 m² | 2 | 355 559 zł | 8825 | 433 m |
| Widzew | 38,7 m² | 1 | 350 569 zł | 9068 | 433 m |
Mediana podobnych — 9050 zł/m²; to mieszkanie — 8378 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 377 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 049 zł/m² z 7885 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 98 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.