Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XVSZ5H-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45,3 m², parter
Świeradowska, Gaj, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45,3 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Gaj
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/wroclaw/vivre/viv-aa0001/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 897 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 522 zł/m²) za 45,3 m² wychodzi ok. 476 000 zł — oferta jest o 45% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (15 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Świeradowska: 30 ofert sprzedaży (mediana 16 829 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 20 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 522 zł/m², czyli ok. 476 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,3 m² | 0 | 687 948 zł | 15 200 | — |
| Świeradowska | 45,5 m² | 0 | 691 292 zł | 15 200 | 0 m |
| Świeradowska | 42,2 m² | 1 | 641 741 zł | 15 200 | 0 m |
| Świeradowska | 45 m² | 2 | 724 158 zł | 16 100 | 0 m |
| Świeradowska | 45,3 m² | 1 | 660 771 zł | 14 599 | 0 m |
| Okolice ul. Piławskiej | 47 m² | 6 | 640 000 zł | 13 617 | 187 m |
| Wambierzycka | 44 m² | 0 | 619 000 zł | 14 081 | 217 m |
| ul. Orzechowa | 46,7 m² | 0 | 789 399 zł | 16 900 | 335 m |
| Piławska | 46,9 m² | 1 | 529 000 zł | 11 282 | 349 m |
| Jabłeczna | 50 m² | 5 | 560 000 zł | 11 200 | 701 m |
| Okolice ul.Borowskiej | 53,7 m² | 10 | 644 000 zł | 11 993 | 729 m |
| okolice ul. Wandy Rutkiewicz | 47 m² | 5 | 657 000 zł | 13 979 | 762 m |
| Świeradowska | 46 m² | 1 | 770 880 zł | 16 758 | 773 m |
| Świeradowska | 46 m² | 0 | 789 399 zł | 17 161 | 773 m |
| Świeradowska | 47 m² | 2 | 846 034 zł | 18 001 | 773 m |
| Świeradowska | 46,7 m² | 1 | 770 880 zł | 16 500 | 773 m |
Mediana podobnych — 14 460 zł/m²; to mieszkanie — 15 200 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | develia | dodane | 687 948 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 970 zł/m² z 16 681 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie: I kw. 2025 — 12 093 zł/m²; II kw. 2025 — 12 614 zł/m²; III kw. 2025 — 12 621 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 526 zł/m²; I kw. 2026 — 12 642 zł/m²; II kw. 2026 — 13 049 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.