Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XO2TX_-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45,1 m²
Kolejowa, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45,1 m²
- Rok budowy
- 2023
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/nu_wola_warszawa_warszawa-wola_)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 79 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (26 501 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 23 555 zł/m²) za 45,1 m² wychodzi ok. 1 062 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.09.2021 (1873 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 39 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Kolejowa: 230 ofert sprzedaży (mediana 26 153 zł/m²), 65 transakcji w rejestrze (mediana 25 274 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 164 transakcje w 24 miesiące) mediana to 23 555 zł/m², czyli ok. 1 062 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45,1 m² | — | 1 194 000 zł | 26 492 | — |
| Kolejowa | 50,9 m² | — | 1 367 000 zł | 26 836 | 0 m |
| Kolejowa | 52,8 m² | — | 1 448 000 zł | 27 419 | 0 m |
| Kolejowa | 41,1 m² | — | 1 097 000 zł | 26 724 | 0 m |
| Kolejowa | 41 m² | — | 1 096 000 zł | 26 719 | 0 m |
| Kolejowa | 50,5 m² | — | 1 308 000 zł | 25 911 | 0 m |
| Kolejowa | 47,2 m² | — | 1 234 000 zł | 26 155 | 0 m |
| Kolejowa | 41,1 m² | — | 1 116 000 zł | 27 186 | 0 m |
| Kolejowa | 40,3 m² | — | 1 026 000 zł | 25 465 | 0 m |
| Kolejowa | 47,5 m² | — | 1 199 000 zł | 25 232 | 0 m |
| Kolejowa | 52,8 m² | — | 1 423 000 zł | 26 946 | 0 m |
| Kolejowa | 47,9 m² | — | 1 220 000 zł | 25 464 | 0 m |
| Kolejowa | 41,1 m² | — | 1 125 000 zł | 27 406 | 0 m |
| Kolejowa | 41,1 m² | — | 1 108 000 zł | 26 952 | 0 m |
| Kolejowa | 41,1 m² | — | 1 088 000 zł | 26 504 | 0 m |
| Kolejowa | 41,1 m² | — | 1 093 000 zł | 26 620 | 0 m |
Mediana podobnych — 26 499 zł/m²; to mieszkanie — 26 492 zł/m² (−0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 194 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 206 zł/m² z 27 488 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 39 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.