Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-7DR_L5-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 45 m², piętro 1/3
Skorupy, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 45 m²
- Piętro
- 1 z 3
- Rok budowy
- 2011
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Skorupy
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-skorupy-45m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-skorupy/ob/4938) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 95 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 208 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 260 zł/m²) za 45 m² wychodzi ok. 507 000 zł — oferta jest o 7% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.10.2026 (24 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 20 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9895 zł/m² z 4267 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 45 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 61 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 260 zł/m², czyli ok. 507 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 45 m² | 1 | 470 000 zł | 10 444 | — |
| Warmińska | 48,6 m² | — | 529 000 zł | 10 885 | 48 m |
| Skorupy | 48 m² | 3 | 529 000 zł | 11 021 | 298 m |
| Podlaska | 42 m² | — | 550 000 zł | 13 108 | 311 m |
| Podlaska | 42 m² | — | 549 000 zł | 13 071 | 311 m |
| Piastowska | 43 m² | 2 | 430 000 zł | 10 000 | 403 m |
| Piastowska | 39,1 m² | — | 324 000 zł | 8295 | 481 m |
| Piastowska | 43 m² | — | 425 000 zł | 9884 | 481 m |
| Nowowarszawska | 38 m² | 2 | 529 000 zł | 13 921 | 518 m |
| ul. Sybiraków | 54 m² | — | 586 000 zł | 10 852 | 553 m |
| Bolesława Chrobrego | 41 m² | 3 | 530 000 zł | 12 927 | 619 m |
| Centrum | 37 m² | 3 | 620 000 zł | 16 757 | 692 m |
| Bolesława Chrobrego | 39 m² | — | 386 000 zł | 9897 | 726 m |
| Mieszka I | 48 m² | 0 | 429 000 zł | 8938 | 748 m |
| Księdza Stanisława Andrukiewicza | 42 m² | 4 | 659 000 zł | 15 691 | 762 m |
| Andrukiewicza | 40 m² | — | 549 999 zł | 13 750 | 821 m |
Mediana podobnych — 11 021 zł/m²; to mieszkanie — 10 444 zł/m² (−5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 470 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 470 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 470 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9895 zł/m² (4267 transakcji); połowa transakcji między 8583 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9742 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9917 zł/m² z 2188 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 20 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 045 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.