Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-R_MKVN-20261106
- Data
- 6.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43,5 m², piętro 7/7
Fordońska, Bartodzieje, Bydgoszcz
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43,5 m²
- Piętro
- 7 z 7
- Rok budowy
- 2027
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bartodzieje
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bydgoszcz-fordonska/ob/45) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-bydgoszcz-fordonska-44) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bydgoszcz-fordonska-43)
/media/asari/simple/107201689-f3f43c45.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 313 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 392 zł/m²).
- 2W mieście Bydgoszcz ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 41% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 3Na rynku od 28.01.2026 (283 dni); połowa ogłoszeń w mieście Bydgoszcz wisi dłużej niż 50 dni.
- 4Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Gethome, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Fordońska: 108 ofert sprzedaży (mediana 10 720 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 9634 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Bydgoszcz: mediana 8163 zł/m² z 1554 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 6.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43,5 m² | 7 | 491 776 zł | 11 300 | — |
| Fordońska | 41,1 m² | 1 | 464 543 zł | 11 300 | 0 m |
| Bartodzieje | 43,1 m² | 2 | 487 369 zł | 11 300 | 52 m |
| Bartodzieje | 46,4 m² | 5 | 510 730 zł | 11 000 | 96 m |
| Ceramiczna | 46,6 m² | 1 | 512 490 zł | 11 000 | 176 m |
| Ceramiczna | 40,8 m² | 0 | 629 000 zł | 15 428 | 176 m |
| Bartodzieje-Skrzetusko-Bielawki | 40 m² | 4 | 473 048 zł | 11 826 | 236 m |
| Bartodzieje-Skrzetusko-Bielawki | 46 m² | 1 | 512 490 zł | 11 141 | 236 m |
| Bartodzieje-Skrzetusko-Bielawki | 40 m² | 3 | 629 000 zł | 15 725 | 236 m |
| Żmudzka | 37 m² | 9 | 429 000 zł | 11 595 | 255 m |
| ul. Żmudzka | 38 m² | — | 375 000 zł | 9868 | 263 m |
| Bartodzieje | 36,6 m² | 0 | 579 000 zł | 15 820 | 280 m |
| ul. Swarzewska | 49 m² | 2 | 450 000 zł | 9184 | 313 m |
| Fordońska | 40,4 m² | 14 | 473 597 zł | 11 711 | 343 m |
| Fordońska | 48,8 m² | 3 | 462 162 zł | 9471 | 343 m |
| Fordońska | 39,7 m² | 10 | 448 910 zł | 11 305 | 343 m |
Mediana podobnych — 12 590 zł/m²; to mieszkanie — 11 300 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 29.10.2026 | Domiporta | dodane | 491 776 zł |
| 29.10.2026 | Gratka | dodane | 491 776 zł |
| 30.10.2026 | Gethome | dodane | 491 776 zł |
| 31.10.2026 | Morizon | dodane | 491 776 zł |
| 1.11.2026 | Domiporta | zdjęte | 491 776 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Bydgoszcz
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 8163 zł/m² (1554 transakcje); połowa transakcji między 6709 zł/m² a 9637 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 7457 zł/m², pierwotny 9502 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 633 zł/m² z 5740 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): III kw. 2024 — 7200 zł/m²; IV kw. 2024 — 7101 zł/m²; I kw. 2025 — 7234 zł/m²; II kw. 2025 — 7418 zł/m²; III kw. 2025 — 7451 zł/m²; IV kw. 2025 — 7521 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 6.11.2026.