Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-WHAFEC-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43,9 m²
Ceglana, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43,9 m²
- Rok budowy
- 2026
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-dwupokojowe-k) · Nieruchomości-online (kielce.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-aneksem-kuche)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8028 zł/m²) za 43,9 m² wychodzi ok. 352 000 zł — oferta jest o 48% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.10.2026 (12 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 64 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1990 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Ceglana: 2 ofert sprzedaży (mediana 11 790 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 34 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8028 zł/m², czyli ok. 352 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43,9 m² | — | 522 000 zł | 11 893 | — |
| Romualda | 47,6 m² | — | 650 000 zł | 13 650 | 196 m |
| Romualda | 40 m² | — | 349 000 zł | 8725 | 196 m |
| KSM | 46 m² | 9 | 389 000 zł | 8457 | 259 m |
| Starodomaszowska | 40 m² | 2 | 486 000 zł | 12 150 | 284 m |
| Romualda | 47 m² | 1 | 650 000 zł | 13 830 | 287 m |
| ul. Tadeusza Kościuszki | 48 m² | — | 330 000 zł | 6875 | 312 m |
| Źródłowa | 49 m² | 3 | 317 000 zł | 6469 | 336 m |
| ul. Daleka | 46 m² | — | 462 000 zł | 10 044 | 389 m |
| Świętego Stanisława Kostki | 48 m² | 2 | 410 000 zł | 8542 | 431 m |
| Kostki | 48,7 m² | — | 389 500 zł | 7998 | 432 m |
| ul. Astronautów | 46 m² | — | 402 900 zł | 8759 | 444 m |
| Astronautów | 44 m² | 2 | 399 000 zł | 9068 | 464 m |
| Astronautów | 46 m² | 3 | 339 000 zł | 7370 | 471 m |
| Winnicka | 47 m² | — | 420 000 zł | 8936 | 487 m |
| Pomorska | 39,8 m² | — | 409 000 zł | 10 276 | 543 m |
Mediana podobnych — 10 192 zł/m²; to mieszkanie — 11 893 zł/m² (+17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 30.10.2026 | Domiporta | dodane | 522 000 zł |
| 1.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 522 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2114 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 64 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.