Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CMWP_E-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 44 m², piętro 2/4
Centrum, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 44 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rok budowy
- 1965
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-bialystok-centrum-44m2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-bialystok-centrum/ob/4933) · Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,nad-rzeka/27051)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% niższa od mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9385 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9329 zł/m²) za 44 m² wychodzi ok. 410 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 17.10.2026 (26 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 19 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9893 zł/m² z 4174 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 44 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 402 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9329 zł/m², czyli ok. 410 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 44 m² | 2 | 385 000 zł | 8750 | — |
| ul. Ludwika Waryńskiego | 42 m² | 2 | 539 000 zł | 12 833 | 68 m |
| ul. Ludwika Waryńskiego | 50 m² | — | 475 000 zł | 9500 | 101 m |
| Bohaterów Getta | 49 m² | 0 | 395 000 zł | 8061 | 141 m |
| Bohaterów Getta | 49,9 m² | — | 395 000 zł | 7921 | 156 m |
| Bohaterów Getta | 49,9 m² | — | 410 000 zł | 8221 | 156 m |
| ul. Żabia | 49 m² | 2 | 497 000 zł | 10 143 | 179 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 48 m² | 2 | 449 000 zł | 9354 | 179 m |
| Aleja Józefa Piłsudskiego | 49 m² | 3 | 499 500 zł | 10 194 | 183 m |
| Centrum | 41,6 m² | 1 | 608 854 zł | 14 650 | 192 m |
| Centrum | 43,8 m² | 1 | 614 828 zł | 14 050 | 192 m |
| Centrum | 37,1 m² | 1 | 547 225 zł | 14 750 | 192 m |
| Centrum | 42 m² | 6 | 665 542 zł | 15 850 | 192 m |
| Centrum | 49,6 m² | 4 | 724 598 zł | 14 600 | 192 m |
| ul. Żabia | 48 m² | 2 | 430 000 zł | 8958 | 196 m |
| Bohaterów Getta | 49 m² | 0 | 410 000 zł | 8367 | 197 m |
Mediana podobnych — 9500 zł/m²; to mieszkanie — 8750 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 385 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 385 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 385 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9893 zł/m² (4174 transakcje); połowa transakcji między 8589 zł/m² a 11 085 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9736 zł/m², pierwotny 10 076 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9979 zł/m² z 2189 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 19 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m²; III kw. 2026 — 10 005 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.