Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XQ2XP--20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42,7 m²
Pułaskiego, Katowice
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42,7 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (katowice.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 3% niższa od mediany 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 290 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9417 zł/m²) za 42,7 m² wychodzi ok. 402 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Katowice ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 30% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (11 dni); połowa ogłoszeń w mieście Katowice wisi dłużej niż 88 dni.
- 5Cena spadła o −4% (było 528 000 zł), 31.10.2026.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Gen. Kazimierza Pułaskiego: 15 ofert sprzedaży (mediana 13 542 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 14 000 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Katowice: mediana 9938 zł/m² z 4072 aktów za 12 miesięcy, +0% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 236 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9417 zł/m², czyli ok. 402 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42,7 m² | — | 507 000 zł | 11 862 | — |
| Pułaskiego | 41,2 m² | — | 495 000 zł | 12 006 | 0 m |
| Pułaskiego | 44,8 m² | — | 550 000 zł | 12 291 | 0 m |
| Pułaskiego | 41 m² | — | 595 000 zł | 14 512 | 0 m |
| Graniczna | 51 m² | 8 | 489 000 zł | 9588 | 236 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego | 40 m² | — | 588 990 zł | 14 725 | 305 m |
| Generała Władysława Sikorskiego | 43 m² | 10 | 350 000 zł | 8140 | 494 m |
| Sikorskiego | 40,9 m² | — | 525 000 zł | 12 849 | 550 m |
| Generała Władysława Sikorskiego | 43 m² | 5 | 560 000 zł | 13 023 | 550 m |
| Sikorskiego | 46,1 m² | — | 815 600 zł | 17 711 | 550 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego | 50 m² | — | 480 000 zł | 9600 | 553 m |
| Pułaskiego | 46,5 m² | 0 | 589 000 zł | 12 667 | 623 m |
| ul. gen. Józefa Sowińskiego | 43 m² | — | 429 000 zł | 9977 | 691 m |
| Graniczna | 39 m² | 2 | 499 250 zł | 12 801 | 724 m |
| ul. Ignacego Paderewskiego 29 | 45,2 m² | 1 | 519 340 zł | 11 500 | 746 m |
| Generała Józefa Longina Sowińskiego | 42 m² | 7 | 389 000 zł | 9262 | 769 m |
Mediana podobnych — 13 329 zł/m²; to mieszkanie — 11 862 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 528 000 zł |
| 31.10.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 507 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Katowice
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9938 zł/m² (4072 transakcje); połowa transakcji między 7421 zł/m² a 11 833 zł/m²; +0% rok do roku.
- Rynek wtórny 8117 zł/m², pierwotny 11 360 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 11 759 zł/m² z 5797 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 88 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8029 zł/m²; II kw. 2025 — 7962 zł/m²; III kw. 2025 — 8318 zł/m²; IV kw. 2025 — 8009 zł/m²; I kw. 2026 — 7991 zł/m²; II kw. 2026 — 8219 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.