Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-KYZDUK-20261115
- Data
- 15.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 3/10
Winogrady, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 3 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Winogrady
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-winogrady-43m2-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 200 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 864 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 553 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 6.11.2026 (10 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 44 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 6Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 603 zł/m² z 8686 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 106 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 864 zł/m², czyli ok. 553 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 15.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 3 | 564 762 zł | 13 134 | — |
| ul. Hawelańska | 48 m² | — | 745 000 zł | 15 521 | 49 m |
| Hawelańska | 39,6 m² | — | 534 000 zł | 13 492 | 56 m |
| Hawelańska | 42,2 m² | — | 569 000 zł | 13 483 | 56 m |
| Hawelańska | 45 m² | 7 | 608 850 zł | 13 530 | 56 m |
| ul. Hawelańska | 44 m² | 4 | 699 000 zł | 15 886 | 56 m |
| Hawelańska | 43,8 m² | — | 591 000 zł | 13 499 | 56 m |
| Hawelańska | 39,6 m² | — | 522 456 zł | 13 200 | 56 m |
| Hawelańska | 43,8 m² | — | 556 000 zł | 12 700 | 56 m |
| Hawelańska | 39 m² | — | 506 480 zł | 13 000 | 56 m |
| Hawelańska | 43,8 m² | — | 556 006 zł | 12 700 | 56 m |
| Hawelańska | 42,2 m² | — | 544 380 zł | 12 900 | 56 m |
| Hawelańska | 43,8 m² | — | 555 000 zł | 12 677 | 56 m |
| Hawelańska | 41,5 m² | — | 535 350 zł | 12 900 | 56 m |
| Hawelańska | 39 m² | — | 525 960 zł | 13 500 | 56 m |
| Hawelańska | 44 m² | — | 539 000 zł | 12 250 | 56 m |
Mediana podobnych — 13 396 zł/m²; to mieszkanie — 13 134 zł/m² (−2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 6.11.2026 | Morizon | dodane | 564 762 zł |
| 10.11.2026 | Morizon | zdjęte | 564 762 zł |
| 13.11.2026 | Morizon | wróciło | 564 762 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 603 zł/m² (8686 transakcji); połowa transakcji między 10 084 zł/m² a 13 479 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 340 zł/m², pierwotny 11 868 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 795 zł/m² z 7084 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 44 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 178 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 093 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 321 zł/m²; II kw. 2026 — 11 522 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 15.11.2026.