Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XXXGED-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², piętro 2/7
Śródmieście, Olsztyn
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-olsztyn-srodmiescie-al) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-olsztyn-srodmiescie-aleja)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 33% wyższa od mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 211 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8356 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 359 000 zł — oferta jest o 63% wyżej.
- 3W mieście Olsztyn ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.09.2026 (45 dni); połowa ogłoszeń w mieście Olsztyn wisi dłużej niż 21 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Olsztyn: mediana 9299 zł/m² z 2244 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 142 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8356 zł/m², czyli ok. 359 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 2 | 585 000 zł | 13 605 | — |
| Ratuszowa | 43 m² | 0 | 337 000 zł | 7837 | 102 m |
| Śródmieście | 43 m² | 4 | 498 656 zł | 11 597 | 107 m |
| 1 Maja | 43 m² | 2 | 488 000 zł | 11 349 | 202 m |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 45 m² | 5 | 749 000 zł | 16 644 | 243 m |
| Partyzantów | 44 m² | 3 | 399 000 zł | 9068 | 290 m |
| Księdza Roberta Bilitewskiego | 42 m² | 2 | 549 000 zł | 13 071 | 305 m |
| Stare Miasto | 49 m² | 1 | 549 000 zł | 11 204 | 381 m |
| Żołnierska | 38 m² | 1 | 389 000 zł | 10 237 | 390 m |
| ul. Prosta | 46 m² | — | 552 000 zł | 12 000 | 414 m |
| Prosta | 47 m² | 2 | 489 000 zł | 10 404 | 442 m |
| Adama Mickiewicza | 50 m² | 2 | 595 000 zł | 11 900 | 554 m |
| Aleja Wojska Polskiego | 36 m² | 1 | 492 075 zł | 13 669 | 576 m |
| Prusa | 42 m² | — | 379 000 zł | 9024 | 600 m |
| ul. Grunwaldzka | 45 m² | — | 820 000 zł | 18 222 | 623 m |
| Śródmieście | 48 m² | — | 730 000 zł | 15 208 | 644 m |
Mediana podobnych — 10 400 zł/m²; to mieszkanie — 13 605 zł/m² (+31%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 585 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 585 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Olsztyn
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9299 zł/m² (2244 transakcje); połowa transakcji między 8081 zł/m² a 10 538 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 9035 zł/m², pierwotny 9569 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9714 zł/m² z 936 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 21 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 8757 zł/m²; II kw. 2025 — 8708 zł/m²; III kw. 2025 — 8934 zł/m²; IV kw. 2025 — 8808 zł/m²; I kw. 2026 — 8990 zł/m²; II kw. 2026 — 9209 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.