Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZPOA2T-20261110
- Data
- 10.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 43 m², parter
Herby, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 43 m²
- Piętro
- parter z 1
- Rok budowy
- 1940
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Herby
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-herby-43m2-mzn2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-herby/ob/49187395)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9571 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9745 zł/m²) za 43 m² wychodzi ok. 419 000 zł — oferta jest o 24% niżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (37 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 64 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1780 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 43 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 97 transakcji w 24 miesiące) mediana to 9745 zł/m², czyli ok. 419 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 10.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 43 m² | 0 | 320 000 zł | 7442 | — |
| ul. św. Weroniki | 45 m² | — | 379 000 zł | 8422 | 146 m |
| Częstochowska | 43 m² | 0 | 305 576 zł | 7106 | 169 m |
| 1 Maja | 45 m² | 0 | 615 000 zł | 13 667 | 194 m |
| Świętej Weroniki | 47 m² | 2 | 374 500 zł | 7968 | 202 m |
| Pawia | 35,2 m² | — | 386 600 zł | 10 995 | 267 m |
| Pawia | 39,4 m² | — | 432 600 zł | 10 994 | 267 m |
| Pawia | 39 m² | 3 | 432 600 zł | 11 092 | 268 m |
| Pawia | 46 m² | 2 | 497 500 zł | 10 815 | 268 m |
| Pawia | 36 m² | 1 | 377 900 zł | 10 497 | 268 m |
| Tartaczna | 43,6 m² | — | 320 000 zł | 7333 | 455 m |
| Hoża | 48,1 m² | 7 | 329 000 zł | 6840 | 564 m |
| Hoża | 36 m² | 4 | 290 000 zł | 8056 | 593 m |
| Czarnów | 49 m² | 4 | 469 000 zł | 9571 | 612 m |
| Hoża | 40,6 m² | — | 425 999 zł | 10 490 | 662 m |
| Hoża | 40,5 m² | — | 433 136 zł | 10 700 | 662 m |
Mediana podobnych — 9571 zł/m²; to mieszkanie — 7442 zł/m² (−22%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 320 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 320 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2114 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 64 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 10.11.2026.