Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-1RLKFA-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², parter
Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- parter z 3
- Rok budowy
- 2008
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna/ob/4934) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-42m2)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 140 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 569 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 248 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 514 000 zł — oferta jest o 8% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.10.2026 (23 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2650 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,7% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 248 zł/m², czyli ok. 514 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 0 | 475 000 zł | 11 310 | — |
| Fabryczna | 43 m² | 2 | 535 890 zł | 12 463 | 118 m |
| ul. Przednia | 38 m² | — | 475 000 zł | 12 500 | 144 m |
| ul. Rumiankowa | 42,8 m² | 3 | 535 125 zł | 12 500 | 210 m |
| Fabryczna | 47 m² | 1 | 657 500 zł | 13 989 | 362 m |
| Fabryczna | 45 m² | — | 785 000 zł | 17 444 | 362 m |
| Fabryczna | 42,4 m² | 2 | 499 000 zł | 11 783 | 668 m |
| Strachowicka | 38,9 m² | 3 | 449 000 zł | 11 542 | 722 m |
| Strachowicka | 40 m² | 3 | 551 238 zł | 13 781 | 764 m |
| okolice ul. Lwowskiej | 38,6 m² | 2 | 440 000 zł | 11 399 | 903 m |
| Fabryczna | 44 m² | 0 | 614 000 zł | 13 955 | 929 m |
| Igora Tawryczewskiego | 38 m² | 0 | 609 000 zł | 16 026 | 954 m |
| Przybyły | 48,6 m² | — | 605 298 zł | 12 447 | 1 km |
| Przybyły | 41,9 m² | — | 521 964 zł | 12 454 | 1 km |
| Fabryczna | 43 m² | 0 | 538 881 zł | 12 532 | 1,1 km |
| Fabryczna | 45 m² | 2 | 519 144 zł | 11 537 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 13 299 zł/m²; to mieszkanie — 11 310 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 475 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 475 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 966 zł/m² z 16 505 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.