Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HVI2MC-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41,5 m², piętro 4
Wierzbowa, Białystok
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41,5 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 1969
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (bialystok.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m2,z-kuchnia-z-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 17% wyższa od mediany 31 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9372 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8742 zł/m²) za 41,5 m² wychodzi ok. 363 000 zł — oferta jest o 26% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 3% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.11.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 16 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Wierzbowa: 12 ofert sprzedaży (mediana 10 061 zł/m²), 73 transakcje w rejestrze (mediana 8617 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 234 transakcje w 24 miesiące) mediana to 8742 zł/m², czyli ok. 363 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41,5 m² | 4 | 456 000 zł | 10 988 | — |
| Wierzbowa | 41,5 m² | — | 415 000 zł | 10 000 | 26 m |
| Wierzbowa | 41,3 m² | — | 405 900 zł | 9828 | 26 m |
| ul. Wierzbowa | 39 m² | — | 438 000 zł | 11 231 | 26 m |
| Wierzbowa | 41 m² | 1 | 405 900 zł | 9900 | 43 m |
| Antoniuk | 44 m² | 3 | 389 000 zł | 8841 | 50 m |
| Antoniuk | 41 m² | 0 | 355 000 zł | 8659 | 107 m |
| Antoniuk | 42 m² | 2 | 465 000 zł | 11 071 | 172 m |
| Wierzbowa | 45 m² | 5 | 659 000 zł | 14 644 | 189 m |
| Antoniuk | 43 m² | 2 | 475 999 zł | 11 070 | 199 m |
| Wierzbowa | 41 m² | 2 | 415 000 zł | 10 122 | 199 m |
| Antoniukowska | 38 m² | 0 | 385 000 zł | 10 132 | 210 m |
| Antoniukowska | 42 m² | 3 | 329 000 zł | 7833 | 217 m |
| Władysława Broniewskiego | 41 m² | 2 | 378 000 zł | 9220 | 232 m |
| ul. Antoniukowska | 36 m² | — | 356 000 zł | 9889 | 243 m |
| Antoniuk | 42 m² | 0 | 489 000 zł | 11 643 | 246 m |
Mediana podobnych — 9889 zł/m²; to mieszkanie — 10 988 zł/m² (+11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 7.11.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 456 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 9982 zł/m² z 2232 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 16 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.