Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-VAVY4D-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 4/4
Polesie, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 4 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Polesie
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/27) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-polesie-42m2-mzn2) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-polesie/ob/49657579)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 82 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8651 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7539 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 317 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (17 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Nieruchomości-online, Morizon, Gratka) — ceny się różnią: najniżej 355 000 zł na Nieruchomości-online, najwyżej 365 000 zł.
- 6Cena spadła o −3% (było 365 000 zł), 6.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 52 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 8 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7539 zł/m², czyli ok. 317 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 4 | 355 000 zł | 8452 | — |
| ul. Florecistów | 42,4 m² | 2 | 314 000 zł | 7402 | 12 m |
| Florecistów | 42,4 m² | — | 300 000 zł | 7072 | 62 m |
| Olimpijska | 42 m² | 4 | 365 000 zł | 8691 | 253 m |
| ul. Olimpijska | 42 m² | — | 345 000 zł | 8214 | 312 m |
| ul. Olimpijska | 42 m² | — | 445 000 zł | 10 595 | 312 m |
| Retkińska | 42 m² | 2 | 375 000 zł | 8929 | 314 m |
| ul. Retkińska | 42 m² | — | 360 000 zł | 8571 | 314 m |
| Falista | 35 m² | 3 | 449 900 zł | 12 854 | 512 m |
| Falista | 35 m² | 1 | 439 900 zł | 12 569 | 512 m |
| ul. Batalionów Chłopskich | 38 m² | — | 322 000 zł | 8474 | 534 m |
| Batalionów Chłopskich | 38 m² | — | 270 000 zł | 7105 | 580 m |
| Batalionów Chłopskich | 42,4 m² | — | 364 000 zł | 8593 | 580 m |
| ul. Batalionów Chłopskich | 38 m² | — | 314 000 zł | 8263 | 580 m |
| Balonowa | 39 m² | 4 | 401 700 zł | 10 300 | 613 m |
| ul. Balonowa | 46 m² | — | 520 000 zł | 11 304 | 613 m |
Mediana podobnych — 9880 zł/m²; to mieszkanie — 8452 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 365 000 zł |
| 6.11.2026 | Nieruchomości-online | zmiana ceny | 355 000 zł |
| 11.11.2026 | Morizon | dodane | 365 000 zł |
| 11.11.2026 | Gratka | dodane | 365 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 034 zł/m² z 7961 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.