Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZRNO_P-20261112
- Data
- 12.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 42 m², piętro 1
ul. Lecha, Centrum, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 42 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-kielce-centrum-ul-lecha-2-pokojowe-) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-kielce-43m2-dwupokojow) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-centrum-42m2-mz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-centrum/ob/4955783)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 7% wyższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8465 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7752 zł/m²) za 42 m² wychodzi ok. 326 000 zł — oferta jest o 16% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 16% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 5.10.2026 (38 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 63 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Gethome, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Cena spadła o −5% (było 399 000 zł), 5.11.2026.
- 7Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1780 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,6% rocznie brutto.
- 8Ulica Lecha: 11 ofert sprzedaży (mediana 9024 zł/m²), 60 transakcji w rejestrze (mediana 8156 zł/m², rynek wtórny).
- 9Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 42 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 185 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7752 zł/m², czyli ok. 326 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 12.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 42 m² | 1 | 379 000 zł | 9024 | — |
| ul. Lecha | 44 m² | 0 | 374 000 zł | 8500 | 34 m |
| Czarnów | 49 m² | — | 475 000 zł | 9694 | 70 m |
| Czarnów | 34 m² | 2 | 380 800 zł | 11 200 | 126 m |
| Króla Bolesława Chrobrego | 48 m² | 8 | 440 000 zł | 9167 | 126 m |
| Czarnów | 50 m² | 1 | 360 000 zł | 7200 | 126 m |
| Lecha | 43 m² | 1 | 360 000 zł | 8372 | 130 m |
| ul. Piekoszowska | 46 m² | 2 | 489 000 zł | 10 630 | 145 m |
| Lecha | 48,9 m² | 2 | 550 000 zł | 11 245 | 185 m |
| Czarnów | 46 m² | 0 | 488 624 zł | 10 622 | 196 m |
| Czarnów | 40 m² | 1 | 431 745 zł | 10 794 | 196 m |
| ul. Jagiellońska | 34 m² | 3 | 259 000 zł | 7618 | 197 m |
| Jagiellońska 42 | 45,9 m² | — | 319 000 zł | 6956 | 197 m |
| Grochowa | 48,5 m² | — | 412 000 zł | 8495 | 203 m |
| ul. Jagiellońska | 34 m² | 3 | 367 000 zł | 10 794 | 207 m |
| Hoża | 48,1 m² | 4 | 380 000 zł | 7900 | 241 m |
Mediana podobnych — 8223 zł/m²; to mieszkanie — 9024 zł/m² (+10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 399 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 399 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 399 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 399 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 379 000 zł |
| 5.11.2026 | Gratka | dodane | 379 000 zł |
| 5.11.2026 | Adresowo | zmiana ceny | 379 000 zł |
| 5.11.2026 | Gethome | zmiana ceny | 379 000 zł |
| 7.11.2026 | Gratka | zdjęte | 399 000 zł |
| 7.11.2026 | Morizon | zdjęte | 399 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 247 zł/m² z 2108 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 63 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 12.11.2026.