Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RJ-TY6-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40,8 m², piętro 1
Szeligowska, Chrzanów, Warszawa
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40,8 m²
- Piętro
- 1
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Chrzanów
Ogłoszenia: develia (develia.pl/pl/mieszkania/warszawa/bemowo-vita/bv-c2-f-50/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 81 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 450 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 724 zł/m²) za 40,8 m² wychodzi ok. 560 000 zł — oferta jest o 41% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 38 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Szeligowska: 389 ofert sprzedaży (mediana 18 730 zł/m²), 97 transakcji w rejestrze (mediana 18 178 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 155 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 724 zł/m², czyli ok. 560 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40,8 m² | 1 | 789 644 zł | 19 349 | — |
| Szeligowska | 36,3 m² | 4 | 727 182 zł | 20 049 | 0 m |
| Szeligowska | 41 m² | 1 | 760 138 zł | 18 549 | 0 m |
| Szeligowska | 45,1 m² | 1 | 834 319 zł | 18 499 | 0 m |
| Szeligowska | 41 m² | 2 | 801 121 zł | 19 549 | 0 m |
| Szeligowska | 46,5 m² | 4 | 853 788 zł | 18 349 | 0 m |
| Szeligowska | 40,8 m² | 2 | 780 341 zł | 19 150 | 0 m |
| Szeligowska | 35,7 m² | 4 | 675 297 zł | 18 900 | 0 m |
| Szeligowska | 40,5 m² | 3 | 798 886 zł | 19 750 | 0 m |
| Szeligowska | 45,8 m² | 2 | 819 100 zł | 17 900 | 0 m |
| Szeligowska | 41 m² | 1 | 759 767 zł | 18 549 | 0 m |
| Szeligowska | 41,8 m² | 4 | 816 370 zł | 19 549 | 0 m |
| Szeligowska | 41,5 m² | 1 | 766 214 zł | 18 450 | 0 m |
| Szeligowska | 40,9 m² | 1 | 721 329 zł | 17 649 | 0 m |
| Szeligowska | 40,5 m² | 3 | 799 281 zł | 19 750 | 0 m |
| Szeligowska | 45,1 m² | 3 | 852 390 zł | 18 900 | 0 m |
Mediana podobnych — 19 100 zł/m²; to mieszkanie — 19 349 zł/m² (+1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 28.10.2026 | develia | dodane | 789 644 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 230 zł/m² z 27 787 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 38 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.