Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZVZX0M-20261111
- Data
- 11.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 41 m², piętro 3/4
Stopnicka, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 41 m²
- Piętro
- 3 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-stopnicka/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-stopnic)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 34% wyższa od mediany 22 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 399 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 959 zł/m²) za 41 m² wychodzi ok. 449 000 zł — oferta jest o 39% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.11.2026 (8 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2630 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ulica Stopnicka: 13 ofert sprzedaży (mediana 14 052 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 788 zł/m² z 12 096 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 41 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 88 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 959 zł/m², czyli ok. 449 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 11.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 41 m² | 3 | 625 000 zł | 15 244 | — |
| Stopnicka | 41,3 m² | — | 625 000 zł | 15 133 | 0 m |
| ul. Stopnicka | 41,3 m² | 3 | 650 000 zł | 15 739 | 50 m |
| Mielecka | 37 m² | 2 | 499 000 zł | 13 487 | 160 m |
| Wróbla | 48 m² | 0 | 550 000 zł | 11 458 | 166 m |
| OKOLICE UL.OJCA BEYZYMA | 40 m² | 2 | 549 999 zł | 13 750 | 186 m |
| okolice ul. Buskiej | 39 m² | 2 | 549 000 zł | 14 077 | 186 m |
| Mielecka | 42 m² | — | 489 000 zł | 11 643 | 213 m |
| Mielecka | 41,5 m² | — | 489 000 zł | 11 783 | 213 m |
| ul. Mielecka | 41 m² | 3 | 489 000 zł | 11 927 | 213 m |
| al. gen. Józefa Hallera | 39 m² | 2 | 550 000 zł | 14 103 | 230 m |
| Bernarda Pretficza | 47 m² | 2 | 619 000 zł | 13 170 | 305 m |
| Stalowowolska | 47 m² | 2 | 675 000 zł | 14 362 | 424 m |
| ul. Wandy | 37 m² | — | 550 000 zł | 14 865 | 460 m |
| Wandy | 42 m² | — | 589 000 zł | 14 041 | 460 m |
| okolice ul.Podchorążych | 49 m² | 3 | 637 000 zł | 13 000 | 477 m |
Mediana podobnych — 13 324 zł/m²; to mieszkanie — 15 244 zł/m² (+14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 4.11.2026 | Gratka | dodane | 625 000 zł |
| 5.11.2026 | Morizon | dodane | 625 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 788 zł/m² (12 096 transakcji); połowa transakcji między 11 158 zł/m² a 14 541 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 625 zł/m², pierwotny 12 939 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 966 zł/m² z 16 505 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 12 412 zł/m²; II kw. 2025 — 12 360 zł/m²; III kw. 2025 — 12 468 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 452 zł/m²; I kw. 2026 — 12 408 zł/m²; II kw. 2026 — 12 835 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 11.11.2026.