Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MPO5VP-20261114
- Data
- 14.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 39,5 m²
Wodna, Łódź
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 39,5 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchennym/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 38 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 778 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 8783 zł/m²) za 39,5 m² wychodzi ok. 347 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (18 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 94 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2300 zł miesięcznie — przy tej cenie to 7,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Wodna: 60 ofert sprzedaży (mediana 10 683 zł/m²), 9 transakcji w rejestrze (mediana 7944 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9254 zł/m² z 7933 aktów za 12 miesięcy, +9% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 39,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 36 transakcji w 24 miesiące) mediana to 8783 zł/m², czyli ok. 347 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 14.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 39,5 m² | — | 390 000 zł | 9871 | — |
| Wodna | 33 m² | — | 336 424 zł | 10 182 | 0 m |
| Wodna | 38 m² | 4 | 455 364 zł | 11 983 | 0 m |
| Wodna | 40,6 m² | — | 432 603 zł | 10 650 | 0 m |
| Wodna | 37 m² | 4 | 439 920 zł | 11 890 | 0 m |
| Wodna | 36,1 m² | — | 375 622 zł | 10 408 | 0 m |
| Wodna | 35,9 m² | — | 384 471 zł | 10 707 | 0 m |
| Wodna | 44,1 m² | — | 463 260 zł | 10 500 | 0 m |
| Wodna | 39 m² | — | 456 534 zł | 11 700 | 0 m |
| Wodna | 41,2 m² | — | 482 274 zł | 11 700 | 0 m |
| Wodna | 39,1 m² | — | 424 235 zł | 10 850 | 0 m |
| Wodna | 39,4 m² | — | 509 000 zł | 12 925 | 0 m |
| Wodna | 37,4 m² | — | 399 749 zł | 10 683 | 0 m |
| Wodna | 42,2 m² | — | 378 297 zł | 8958 | 0 m |
| Wodna | 31,8 m² | — | 311 922 zł | 9809 | 0 m |
| Wodna | 46,1 m² | 4 | 538 785 zł | 11 700 | 0 m |
Mediana podobnych — 11 079 zł/m²; to mieszkanie — 9871 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 390 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9254 zł/m² (7933 transakcje); połowa transakcji między 7641 zł/m² a 10 618 zł/m²; +9% rok do roku.
- Rynek wtórny 7813 zł/m², pierwotny 10 027 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 020 zł/m² z 8006 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 94 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7805 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 14.11.2026.