Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-NEG_RE-20261113
- Data
- 13.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 9
Jeżyce, Poznań
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 9
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Jeżyce
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-poznan-jezyce-40m2-mzn) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-poznan-jezyce/ob/49678935) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-poznan-40m2-dwupokojow)
/media/esti/platformamieszk/118621031-954bb7dd.jpg)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 24 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 787 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 951 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 558 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Poznań ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 9% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (24 dni); połowa ogłoszeń w mieście Poznań wisi dłużej niż 43 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Poznań: mediana 11 605 zł/m² z 8663 aktów za 12 miesięcy, +6% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 967 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 951 zł/m², czyli ok. 558 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 13.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 9 | 579 000 zł | 14 475 | — |
| Jeżyce | 37 m² | — | 450 000 zł | 12 162 | 90 m |
| Jeżyce | 40,4 m² | 1 | 530 393 zł | 13 129 | 201 m |
| Barańczaka | 39 m² | — | 649 000 zł | 16 662 | 213 m |
| ul. Stanisława Barańczaka | 38 m² | 0 | 649 000 zł | 17 079 | 213 m |
| Jeżyce | 32,5 m² | 0 | 466 458 zł | 14 353 | 253 m |
| Janickiego | 39,5 m² | — | 727 100 zł | 18 412 | 331 m |
| Klemensa Janickiego | 40 m² | — | 555 400 zł | 13 885 | 358 m |
| Klemensa Janickiego | 40,4 m² | — | 553 000 zł | 13 688 | 358 m |
| Klemensa Janickiego | 42,7 m² | — | 613 218 zł | 14 361 | 358 m |
| Klemensa Janickiego | 42,6 m² | — | 614 910 zł | 14 441 | 358 m |
| Klemensa Janickiego | 42,6 m² | — | 614 900 zł | 14 434 | 358 m |
| Klemensa Janickiego | 40,2 m² | — | 549 300 zł | 13 664 | 358 m |
| Klemensa Janickiego | 38 m² | 4 | 625 000 zł | 16 447 | 358 m |
| Klemensa Janickiego | 40,4 m² | — | 566 370 zł | 14 019 | 358 m |
| Klemensa Janickiego | 42,5 m² | — | 557 443 zł | 13 116 | 358 m |
Mediana podobnych — 13 688 zł/m²; to mieszkanie — 14 475 zł/m² (+6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 579 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 579 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 579 000 zł |
| 12.11.2026 | Gethome | zdjęte | 579 000 zł |
| 12.11.2026 | Gratka | zdjęte | 579 000 zł |
| 13.11.2026 | Morizon | zdjęte | 579 000 zł |
| 13.11.2026 | Morizon | dodane | 579 000 zł |
| 13.11.2026 | Gratka | dodane | 579 000 zł |
| 13.11.2026 | Gethome | dodane | 579 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Poznań
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 605 zł/m² (8663 transakcje); połowa transakcji między 10 086 zł/m² a 13 480 zł/m²; +6% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 340 zł/m², pierwotny 11 873 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 12 793 zł/m² z 6950 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 43 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 13 178 zł/m²; II kw. 2025 — 12 022 zł/m²; III kw. 2025 — 11 090 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 054 zł/m²; I kw. 2026 — 11 321 zł/m²; II kw. 2026 — 11 533 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 13.11.2026.