Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-CYZNQ5-20261107
- Data
- 7.11.2026
- Przygotował(a)
- Dla
2 pokoje, 40 m², piętro 1/4
Czarnów, Kielce
- Pokoje
- 2 pokoje
- Powierzchnia
- 40 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Czarnów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-kielce-czarnow-40m2-mz) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-kielce-czarnow/ob/4760998)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 29% wyższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8372 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7740 zł/m²) za 40 m² wychodzi ok. 310 000 zł — oferta jest o 39% wyżej.
- 3W mieście Kielce ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 15% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 30.05.2026 (161 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kielce wisi dłużej niż 64 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 1800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5% rocznie brutto.
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kielce: mediana 9466 zł/m² z 2149 aktów za 12 miesięcy, +7% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 40 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 190 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7740 zł/m², czyli ok. 310 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
2 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 7.11.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 40 m² | 1 | 431 745 zł | 10 794 | — |
| Czarnów | 46 m² | 0 | 488 624 zł | 10 622 | 0 m |
| ul. Jagiellońska | 34 m² | 3 | 259 000 zł | 7618 | 102 m |
| Jagiellońska | 46,6 m² | — | 325 000 zł | 6974 | 110 m |
| Jagiellońska | 46,2 m² | — | 285 000 zł | 6169 | 110 m |
| Jagiellońska | 45,9 m² | — | 319 000 zł | 6956 | 110 m |
| ul. Jagiellońska | 34 m² | 3 | 367 000 zł | 10 794 | 118 m |
| Grochowa | 46,9 m² | — | 346 400 zł | 7392 | 118 m |
| ul. Lecha | 42 m² | 1 | 379 000 zł | 9024 | 196 m |
| Centrum | 42 m² | 1 | 399 000 zł | 9500 | 196 m |
| Lecha | 44 m² | 0 | 374 000 zł | 8500 | 224 m |
| Czarnów | 34 m² | 2 | 380 800 zł | 11 200 | 237 m |
| Króla Bolesława Chrobrego | 48 m² | 8 | 440 000 zł | 9167 | 237 m |
| ul. Jagiellońska | 47 m² | 4 | 315 000 zł | 6702 | 237 m |
| Lecha | 40 m² | 0 | 375 000 zł | 9375 | 264 m |
| ul. Lecha | 43 m² | 1 | 360 000 zł | 8372 | 309 m |
Mediana podobnych — 8680 zł/m²; to mieszkanie — 10 794 zł/m² (+24%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 431 745 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 431 745 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kielce
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9466 zł/m² (2149 transakcji); połowa transakcji między 7990 zł/m² a 10 939 zł/m²; +7% rok do roku.
- Rynek wtórny 8734 zł/m², pierwotny 10 052 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 200 zł/m² z 2111 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 64 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 8662 zł/m²; I kw. 2025 — 8615 zł/m²; II kw. 2025 — 8774 zł/m²; III kw. 2025 — 8747 zł/m²; IV kw. 2025 — 8589 zł/m²; I kw. 2026 — 8866 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 7.11.2026.